Sentenza n. 254/2026 - Palermo, Sezione 5

Esito

La controversia

La ricorrente aveva acquistato un lotto ricompreso in un piano particolareggiato della zona D4 del PRASI e aveva ottenuto il titolo edilizio per la realizzazione di un edificio artigianale. Dopo l’ultimazione dei lavori aveva presentato una segnalazione certificata di agibilità, corredata dalle asseverazioni tecniche, dalle certificazioni degli impianti e dal collaudo statico. Il Comune aveva tuttavia sospeso l’efficacia della S.C.A. e vietato la prosecuzione dell’attività, ritenendo non completate e non collaudate le opere di urbanizzazione primaria previste dalla convenzione urbanistica stipulata tra l’ente consortile e il consorzio cedente. La ricorrente deduceva, in primo luogo, la violazione e falsa applicazione degli artt. 12 e 24 del d.P.R. 380/2001, la carenza di potere e il difetto di motivazione, sostenendo che l’agibilità dovesse essere verificata esclusivamente in rapporto ai requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e alla conformità edilizia dell’edificio, non anche al completamento delle opere di urbanizzazione riferibili a soggetti terzi. Con il secondo motivo denunciava violazione di legge, eccesso di potere per sviamento e incompetenza, contestando che il Comune avesse utilizzato il potere inibitorio proprio della disciplina della S.C.A. per sanzionare l’inadempimento di obblighi convenzionali gravanti su altri soggetti. La ricorrente richiamava inoltre le osservazioni presentate nel procedimento, rimaste senza riscontro, e l’esistenza di una soluzione autonoma per lo smaltimento dei reflui mediante vasca a tenuta.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha affermato che la segnalazione certificata di agibilità, pur essendo ricondotta al regime della SCIA, conserva la funzione di verificare non soltanto i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, ma anche la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile. In tale conformità rientrano il completamento e il collaudo delle opere di urbanizzazione primaria previste dalla convenzione urbanistica, sicché non è riconoscibile l’agibilità, neppure parziale, in assenza della realizzazione e del collaudo delle opere relative all’intervento. Le clausole convenzionali che subordinano l’agibilità al completamento delle urbanizzazioni sono state ritenute legittime ed efficaci; la loro violazione giustifica la dichiarazione di inefficacia della S.C.A., anche se gli obblighi sono stati assunti da soggetti diversi dall’attuale proprietario. Secondo il TAR, le obbligazioni urbanistiche si presumono solidali e le conseguenze dell’inadempimento ricadono anche sul titolare del manufatto. La sospensione è stata ritenuta sorretta dall’interesse pubblico alla tutela della salute, della sicurezza e dell’igiene, poiché l’assenza di urbanizzazioni primarie collaudate può impedire il corretto allacciamento alle reti e compromettere la funzionalità dell’edificio; tale interesse prevale sull’affidamento del privato. Il giudice ha precisato che l’atto determina soltanto la sospensione dell’efficacia della S.C.A., la quale continua a esistere ed essere valida, ma non produce effetti giuridici durante la sospensione. Le ulteriori disposizioni relative al divieto di prosecuzione dell’attività non sono state esaminate, perché non specificamente impugnate con motivi di ricorso; sono rimaste quindi impregiudicate. Le spese sono state compensate per la peculiarità della questione.

Norme richiamate

• art. 12 d.P.R. 380/2001

  Il titolo edilizio e la conformità urbanistico-edilizia dell’intervento rilevano ai fini della verifica dell’agibilità.

• art. 24 d.P.R. 380/2001

  La segnalazione certificata di agibilità comprende la verifica dei requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e della conformità urbanistico-edilizia, inclusi, secondo la decisione, il completamento e il collaudo delle opere di urbanizzazione primaria previste dalla convenzione.

• art. 19 l. 241/1990

  L'atto motivato interrompe il termine di cui al primo periodo, che ricomincia a decorrere dalla data in cui il privato comunica l'adozione delle suddette misure. In assenza di ulteriori provvedimenti, decorso lo stesso termine, cessano gli effetti della sospensione eventualmente adottata.

  La disciplina della SCIA consente l’adozione di misure inibitorie o sospensive in presenza dei relativi presupposti; la sentenza richiama inoltre la cessazione degli effetti della sospensione decorso il termine senza ulteriori provvedimenti.

• art. 34, comma 2, c.p.a.

  Il giudice non si pronuncia sulle ulteriori disposizioni dell’atto non specificamente impugnate con motivi di ricorso.

• art. 73, comma 1-bis, c.p.a.

  La mera esistenza di generiche trattative non costituisce ragione straordinaria sufficiente a giustificare il rinvio della causa.

Massime di principio

• La segnalazione certificata di agibilità, pur soggetta al regime della SCIA, non riguarda soltanto i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, ma anche la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile.
• Il completamento e il collaudo delle opere di urbanizzazione primaria previste da una convenzione urbanistica possono costituire presupposti dell’agibilità; in loro assenza non è riconoscibile neppure un’agibilità parziale relativa all’intervento.
• Le clausole di una convenzione urbanistica che subordinano l’agibilità al completamento delle opere di urbanizzazione sono opponibili anche all’attuale proprietario dell’immobile, benché gli obblighi siano stati assunti da soggetti terzi; le obbligazioni urbanistiche si presumono solidali.
• L’inesattezza o la non veridicità delle dichiarazioni contenute nella segnalazione certificata impedisce il perfezionamento della fattispecie abilitativa e non consente di sanare l’illegittimità mediante il mero decorso del tempo.
• La sospensione dell’efficacia della segnalazione certificata non determina l’eliminazione dell’atto, che continua a esistere ed essere valido, ma ne congela temporaneamente gli effetti giuridici.
• Il giudice amministrativo non può esaminare le parti dell’atto non specificamente impugnate mediante motivi di ricorso.

Come è indicizzato