Sentenza del 13/11/2019 n. 29375 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva recuperato a tassazione, per l'anno 2003, una plusvalenza derivante dalla vendita di 11.073 mq di terreno successiva all'approvazione di un piano di lottizzazione. Il contribuente contestava il calcolo, sostenendo che dovesse tenersi conto anche degli 8.399 mq ceduti gratuitamente al Comune per la realizzazione delle opere di urbanizzazione, nonché della non attendibilità del valore comparativo utilizzato dall'Ufficio. Deduceva inoltre la violazione del principio di cassa con riguardo a una componente del corrispettivo collegata a un appalto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo e il quarto motivo di ricorso e dichiarato inammissibili il secondo e il terzo. Ha stabilito che le aree cedute gratuitamente al Comune in esecuzione della convenzione di lottizzazione costituiscono un costo successivo inerente alla lottizzazione e devono essere computate in diminuzione della plusvalenza, aumentando il costo del bene ceduto. Tuttavia, tali aree non possono beneficiare del meccanismo che consente di assumere, per i terreni acquistati oltre cinque anni prima, il valore normale del quinto anno anteriore alla lottizzazione: rilevano come costi effettivamente sostenuti. La Corte ha inoltre rilevato che la CTR non aveva esaminato la contestazione relativa all'inidoneità del contratto comparativo utilizzato per stimare il valore del terreno. La sentenza è stata cassata con rinvio alla CTR della Puglia, in diversa composizione, che dovrà rideterminare la plusvalenza considerando il costo delle aree cedute e verificando adeguatamente il valore normale del terreno nel 1998. La questione dell'imputazione della plusvalenza all'anno 2003 è rimasta ferma per giudicato interno.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917/1986, art. 67, comma 1, lett. a), già art. 81, comma 1, lett. a)

  Sono redditi diversi [...] le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni o degli edifici.

  La plusvalenza derivante dalla vendita di terreni lottizzati costituisce reddito diverso tassabile quando ricorrono l'approvazione del piano di lottizzazione e la successiva vendita del terreno.

• D.P.R. n. 917/1986, art. 68, commi 1 e 2, già art. 82, commi 1 e 2

  Le plusvalenze [...] sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti [...] e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

  Nel calcolo della plusvalenza devono essere sottratti, oltre al prezzo di acquisto, anche i costi inerenti sostenuti per realizzare la lottizzazione. Per i terreni acquistati oltre cinque anni prima, il valore normale del quinto anno anteriore può sostituire il prezzo di acquisto, ma tale meccanismo non si applica ai costi inerenti successivi.

• Legge regionale Puglia n. 56/1980, artt. 27 e 28

  La convenzione deve prevedere la cessione gratuita [...] delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

  La cessione gratuita delle aree al Comune è un obbligo connesso alla lottizzazione e non una liberalità autonoma.

• Legge n. 1150/1942, art. 28

  La convenzione di lottizzazione e gli obblighi di cessione delle aree per opere di urbanizzazione si inseriscono nella disciplina urbanistica della lottizzazione.

• Legge n. 241/1990, art. 11

  Le convenzioni urbanistiche sono accordi amministrativi, con prevalente natura pubblicistica, integrativi o sostitutivi del provvedimento amministrativo.

• Codice del processo amministrativo, art. 133, comma 1, n. 2

  Le controversie relative alla formazione, conclusione ed esecuzione degli accordi amministrativi rientrano nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo.

• Costituzione, artt. 3 e 53

  Il ricorrente aveva richiamato i principi di uguaglianza e capacità contributiva a sostegno di un'interpretazione costituzionalmente orientata della disciplina, ma la decisione è stata fondata direttamente sull'interpretazione delle norme fiscali.

Massime di principio

• Quando la cessione gratuita di aree al Comune è imposta da una convenzione di lottizzazione ed è necessaria per ottenere o attuare la lottizzazione, essa costituisce un costo inerente fiscalmente rilevante e deve ridurre la plusvalenza tassabile.
• La cessione gratuita delle aree non comporta automaticamente l'estensione del bene venduto ai fini del calcolo del valore normale: le aree cedute rilevano come costo inerente, non come parte del prezzo di acquisto o del corrispettivo della vendita.
• Il criterio del valore normale del quinto anno anteriore alla lottizzazione si applica al prezzo di acquisto dei terreni acquistati oltre cinque anni prima, ma non si estende ai costi successivi sostenuti per la lottizzazione.
• L'Amministrazione finanziaria deve utilizzare elementi comparativi realmente idonei e il giudice deve esaminare specificamente le contestazioni sulla comparabilità, considerando superficie, ubicazione, destinazione urbanistica e caratteristiche del bene.
• Le componenti del corrispettivo della vendita possono concorrere alla plusvalenza nel periodo in cui sono percepite, ma la relativa questione deve essere tempestivamente dedotta nei gradi di merito; altrimenti può formarsi un giudicato interno.
• In caso di cassazione con rinvio, il giudice di rinvio deve attenersi ai principi di diritto stabiliti dalla Corte e motivare sia sull'inclusione dei costi inerenti sia sui criteri utilizzati per determinare il valore normale del terreno.