Sentenza del 27/01/2017 n. 2113 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato l'avviso di accertamento ICI 2004 relativo a un terreno qualificato dal Comune come edificabile. Ha contestato, da un lato, la qualificazione edificatoria del terreno, sostenendo che esso ricadesse in parte su una sede stradale e su un sovrappasso ferroviario e che tale edificabilità non fosse stata adeguatamente provata; dall'altro, ha contestato il valore venale attribuito dal Comune, evidenziando la limitata attualità delle potenzialità edificatorie, l'assenza di edificazione e di un'effettiva attuazione urbanistica. La contribuente ha inoltre sostenuto che la contestazione del valore non fosse nuova, poiché già formulata in primo grado.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo, confermando che il terreno poteva essere considerato edificabile ai fini ICI in quanto inserito in un piano di comparto con indice di fabbricabilità omogeneo. La presenza di vincoli stradali o ferroviari non escludeva, di per sé, la residua edificabilità, anche in ragione della funzione perequativa del piano di comparto. Ha invece accolto il secondo motivo, ritenendo tempestiva la contestazione del valore venale formulata già in primo grado, e il quarto motivo, poiché il giudice regionale non aveva valutato la concreta attualità delle potenzialità edificatorie, gli oneri di urbanizzazione e le condizioni effettive del terreno. Il terzo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza è stata cassata limitatamente ai motivi accolti e la causa è stata rinviata alla Commissione Tributaria Regionale della Puglia, in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• Art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, c.p.c.

  Disciplina i motivi di ricorso per cassazione relativi, tra l'altro, alla violazione di legge, ai vizi del procedimento e ai vizi della motivazione. La Corte ha ritenuto infondato il motivo relativo alla qualificazione edificatoria, ma ha accolto le censure concernenti la mancata valutazione del valore venale.

• Art. 2697 c.c.

  Stabilisce l'onere della prova. Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto sufficientemente motivata la valutazione del giudice regionale, fondata sulla documentazione urbanistica relativa al piano regolatore e al piano di comparto.

• Art. 57 del D.Lgs. n. 546/1992

  Vieta, nel giudizio tributario d'appello, nuove domande ed eccezioni non proposte in primo grado. La Corte ha chiarito che la contestazione del valore venale non era nuova, perché era stata già formulata in primo grado e costituiva una difesa conseguente alla tesi del Comune sull'edificabilità del terreno.

• Art. 2909 c.c.

  Riguarda l'efficacia del giudicato. Il relativo motivo è stato assorbito dall'accoglimento della censura sulla tempestività della contestazione del valore venale.

• Art. 2, comma 1, lett. b), del D.Lgs. n. 504/1992

  Ai fini ICI, considera edificabile l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici. L'edificabilità può sussistere anche senza l'approvazione regionale definitiva o l'adozione di strumenti attuativi, ma il valore imponibile deve essere determinato considerando la concreta consistenza delle potenzialità edificatorie.

• Art. 36, comma 2, del D.L. n. 223/2006, convertito nella L. n. 248/2006

  Norma di interpretazione autentica richiamata per confermare che la qualificazione urbanistica come edificabile comporta l'applicazione del valore venale, senza però escludere la necessità di ponderare l'attualità dell'edificabilità e gli oneri necessari per l'urbanizzazione.

• Cass. SS.UU. n. 25506/2006; Cass. n. 5161/2014; Cass. n. 12377/2016

  "Nella determinazione della base imponibile [deve] valutarsi la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell'immobile, nonché la possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione"

  La qualificazione dell'area come edificabile non determina automaticamente un valore imponibile pieno o astratto. Occorre considerare le condizioni concrete del terreno al momento dell'imposizione, inclusi i tempi e le difficoltà dell'edificazione, lo stato degli strumenti attuativi e i costi di urbanizzazione.

Massime di principio

• Ai fini dell'ICI, un terreno può essere considerato edificabile sulla base della qualificazione urbanistica prevista dal PRG o da un piano di comparto, anche se l'edificazione non è ancora iniziata e anche in presenza di vincoli o destinazioni pubbliche su una parte dell'area.
• La qualificazione come edificabile non implica automaticamente che il Comune possa applicare un valore venale massimo o indifferenziato: il valore deve riflettere l'effettiva attualità delle potenzialità edificatorie.
• Devono essere considerati lo stato di attuazione degli strumenti urbanistici, la concreta possibilità di costruire, i vincoli esistenti, i tempi prevedibili per l'edificazione e gli oneri di urbanizzazione.
• La contestazione del valore venale è ammissibile in appello se risulta già proposta in primo grado, anche quando sia stata formulata come difesa conseguente alle argomentazioni dell'ente impositore.
• In caso di annullamento con rinvio, il giudice di merito deve riesaminare esclusivamente gli aspetti indicati dalla Cassazione, mantenendo ferme le conclusioni non censurate, come in questo caso la qualificazione urbanistica del terreno come edificabile.