Sentenza del 24/01/2022 n. 97 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di accertamento IRPEF anno 2012 per omessa dichiarazione dei canoni di locazione relativi a un immobile ad uso commerciale. Il contribuente sostiene di non aver mai percepito i canoni dal maggio 2012 per morosità del conduttore e che la convalida di sfratto (provvedimento giudiziario) è intervenuta nel maggio 2013, anteriore alla scadenza del termine per la presentazione della dichiarazione 2012, pertanto richiede l'esclusione dalla base imponibile dei canoni non percepiti per il periodo maggio-dicembre 2012.

La decisione

Appello rigettato. Il Collegio ha seguito la giurisprudenza della Corte di Cassazione (tra cui Cass. Sez. 5 n. 348/2019 e ordinanza n. 15618/2021) secondo cui i canoni di locazione di immobili non abitativi concorrono alla formazione della base imponibile IRPEF anche se non riscossi, fino alla risoluzione effettiva del contratto. Nel caso di specie la risoluzione è stata accertata con la convalida di sfratto del 14/05/2013; tale risoluzione non ha effetto retroattivo sull'intero 2012 e, in assenza di clausola contrattuale risolutiva espressa, i canoni non percepiti relativi al 2012 sono comunque tassabili. L'avviso di accertamento è quindi legittimo. Le spese di giudizio sono compensate a causa dell'evoluzione giurisprudenziale.

Norme richiamate

• articolo 26 TUIR

  Norma che disciplina la formazione del reddito da fabbricati/locazioni; interpretata in giurisprudenza (e convalidata dalla Corte Costituzionale) nel senso che i canoni sono imponibili anche se non percepiti finché il rapporto contrattuale non è risolto.

• Corte Costituzionale, sent. n. 362/2000

  Ha confermato la legittimità costituzionale dell'art. 26 TUIR, a supporto dell'interpretazione che non ammette la sottrazione dall'imposizione dei canoni non riscossi finché il contratto sussiste.

• Cassazione Sez. 5, n. 348/2019

  Affermata la regola che, per immobili ad uso non abitativo, i canoni concorrono alla base imponibile anche se non riscossi fino alla risoluzione del contratto; la risoluzione ha efficacia dal momento in cui si realizza e non retroagisce automaticamente alla chiusura del periodo d'imposta precedente.

• Cassazione, ordinanza n. 15618/2021

  Conferma l'orientamento sopra indicato: la tassazione dei canoni non percepiti è dovuta fino alla risoluzione effettiva del rapporto locatizio, senza riconoscere effetto retroattivo in assenza di clausola contrattuale espressa.

Massime di principio

• Per le locazioni di immobili ad uso non abitativo i canoni sono imponibili anche se non percepiti, fino al momento della effettiva risoluzione del contratto.
• La risoluzione giudiziale (es. convalida di sfratto) produce effetti fiscali dall'atto che la determina: se interviene dopo la chiusura del periodo d'imposta, non annulla l'obbligo di dichiarare i canoni relativi al periodo precedente.
• L'eventuale clausola risolutiva espressa nel contratto può cambiare l'operatività temporale della risoluzione; in sua assenza la giurisprudenza esclude efficacia retroattiva della risoluzione.
• Per contestare con successo l'imputazione dei canoni non riscossi è necessario dimostrare che il rapporto è venuto meno in modo efficace e anteriore al periodo d'imposta contestato (es. provvedimento giudiziale o atto formale di cessazione valido entro l'anno), o che sussistano specifiche previsioni contrattuali che producono effetto risolutivo retroattivo.
• In presenza di contenzioso giurisprudenziale è opportuno documentare con precisione le date degli eventi (morosità, intimazione, provvedimenti giudiziari, accordi di fatto) e valutare la giurisprudenza più recente; in mancanza di risoluzione prima della chiusura dell'anno, l'Amministrazione ha fondamento per accertare i canoni non percepiti.