Risoluzione n. 248 del 17/06/2008

Prova del valore normale nei trasferimenti immobiliari finanziati

La risoluzione n. 248/E del 17 giugno 2008 affronta il tema della determinazione del valore normale nelle cessioni di immobili soggette a IVA quando l’acquisto è finanziato mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari. Il documento chiarisce il rapporto tra corrispettivo pattuito, importo del finanziamento, fatturazione e ricavi ai fini delle imposte dirette.

Quesito posto dal contribuente

La società istante, operante nella costruzione e vendita di immobili, intende vendere un immobile abitativo appena ultimato con applicazione dell’aliquota IVA del 4%, trattandosi di immobile per il quale ricorrono i requisiti "prima casa". Il cessionario intende stipulare un mutuo per un importo superiore al costo dell’immobile, così da coprire anche spese accessorie alla compravendita.

La società chiede:

• quale importo debba essere indicato in fattura e nell’atto di compravendita;
• se il ricavo da iscrivere in bilancio e rilevante ai fini delle imposte dirette debba coincidere con l’imponibile IVA.

Soluzione prospettata dal contribuente

Secondo l’istante:

• nell’atto di compravendita deve essere indicato il corrispettivo effettivamente pattuito;
• l’IVA dovrebbe essere applicata, ai sensi dell’art. 35, comma 23-bis, del D.L. n. 223 del 2006, sull’importo del finanziamento rilevante, salvo che dal contratto di mutuo risulti chiaramente che parte della somma è destinata a spese accessorie;
• la questione avrebbe rilievo solo ai fini IVA, pur potendo generare disallineamenti rispetto alle imposte dirette;
• le presunzioni introdotte dalla normativa troverebbero applicazione solo per i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della legge n. 248 del 2006, come chiarito dall’art. 1, comma 265, della legge n. 244 del 2007.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia richiama:

• l’art. 35, comma 2, del D.L. n. 223 del 2006, che ha modificato l’art. 54 del D.P.R. n. 633 del 1972 in materia IVA;
• l’art. 35, comma 3, del D.L. n. 223 del 2006, che ha modificato l’art. 39, comma 1, lettera d), del D.P.R. n. 600 del 1973 ai fini delle imposte sui redditi;
• l’art. 35, comma 23-bis, del D.L. n. 223 del 2006, introdotto in sede di conversione, che prevede per i trasferimenti immobiliari soggetti a IVA finanziati con mutui fondiari o finanziamenti bancari che il valore normale non possa essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato;
• l’art. 1, comma 265, della legge n. 244 del 2007, che individua il 4 luglio 2006 come data di riferimento per gli atti interessati;
• le circolari n. 28/E del 4 agosto 2006 e n. 11/E del 2007;
• la risoluzione n. 122/E del 1° giugno 2007.

Valore normale e presunzioni in materia IVA

L’Agenzia spiega che, per le cessioni di immobili e relative pertinenze, la norma consente agli uffici di rettificare la dichiarazione IVA quando il corrispettivo dichiarato sia inferiore al valore normale del bene, determinato ai sensi dell’art. 14 del D.P.R. n. 633 del 1972, ossia il prezzo mediamente praticato per beni simili in condizioni di libera concorrenza.

Con il comma 23-bis, per le cessioni immobiliari soggette a IVA finanziate tramite mutui fondiari o finanziamenti bancari, il valore normale non può essere inferiore al finanziamento erogato. La presunzione è quindi rafforzata, ma non comporta un’equiparazione assoluta e automatica tra importo del finanziamento e valore normale in ogni caso.

Limiti della presunzione e prova contraria

La risoluzione precisa che la presunzione opera come presunzione legale relativa. Pertanto:

• se il mutuo copre anche spese diverse dall’acquisto dell’immobile, è possibile dimostrare che solo una parte del finanziamento rileva ai fini della determinazione del valore normale;
• se nel contratto di mutuo è indicato che una quota non è destinata all’acquisto, occorre comunque fornire prova documentale della diversa destinazione di quella somma;
• le parti devono conservare adeguata documentazione per superare la presunzione prevista dalla legge.

Irrilevanza di una fatturazione preventiva maggiorata

L’Agenzia esclude che il cedente possa fatturare preventivamente importi superiori a quelli effettivamente pattuiti e dichiarati nell’atto, al solo scopo di impedire la rettifica dell’ufficio. Il corrispettivo da indicare nell’atto di compravendita deve restare quello effettivamente concordato tra le parti.

Effetti ai fini IVA e delle imposte dirette

La risoluzione afferma che:

• nell’atto di compravendita deve essere indicato il corrispettivo effettivo;
• l’IVA deve essere assolta sulla base dell’ammontare complessivo dei corrispettivi dovuti al cedente secondo le condizioni contrattuali;
• ai fini delle imposte dirette, il ricavo della cessione va determinato secondo l’art. 85 del D.P.R. n. 917 del 1986, sulla base del corrispettivo della cessione del bene, che nel caso concreto coincide con l’importo indicato in fattura.

Il documento ribadisce quindi che le disposizioni del D.L. n. 223 del 2006 non hanno modificato il profilo sostanziale dei singoli ambiti impositivi: restano invariati i criteri di determinazione della base imponibile IVA e dei ricavi ai fini delle imposte sui redditi.

Conclusioni operative

In sintesi, la risoluzione stabilisce che:

• nell’atto di compravendita va indicato il prezzo effettivamente pattuito;
• la presunzione sul valore normale in caso di finanziamento opera ai fini IVA, ma può essere superata con prova documentale se il mutuo comprende anche spese accessorie o altre finalità;
• non è corretto aumentare artificialmente il corrispettivo fatturato per neutralizzare il potere di rettifica dell’amministrazione;
• ai fini delle imposte dirette, il ricavo segue il corrispettivo effettivo rilevante nella fatturazione.

Le Direzioni Regionali sono chiamate a vigilare sull’applicazione uniforme dei principi espressi nella risoluzione.