Cassazione Civile, Ordinanza n. 03838/2023 del 08/02/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo. Il giudice di merito ha dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, per mancato pagamento integrale dei canoni, e l'ha condannata al pagamento dei canoni non corrisposti e di una penale contrattuale. La conduttrice ha proposto ricorso per cassazione con cinque motivi: 1) violazione degli artt. 32 e 79 l. n. 392/1978, sostenendo che la clausola che prevedeva un canone crescente nel tempo sarebbe illegittima se non ancorata a elementi oggettivi predeterminati; 2) violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., per l'asserita errata utilizzazione di presunzioni circa il collegamento tra canone crescente e lunga durata del rapporto; 3) violazione dell'art. 132 n. 4 c.p.c. e dell'art. 111 Cost., per motivazione apparente e illogica; 4) violazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 32 l. n. 392/1978, per asserita inversione dell'onere della prova sulla nullità della pattuizione del canone crescente; 5) violazione degli artt. 1362 ss. c.c. e dell'art. 132 n. 4 c.p.c., per errata interpretazione della clausola contrattuale relativa alla penale, ritenuta applicabile dal giudice di merito anche al ritardo nel pagamento dei canoni e non solo al ritardo nella restituzione dell'immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto il primo, il secondo e il quarto motivo inammissibili perché la decisione impugnata era conforme a un orientamento giurisprudenziale consolidato: nei contratti di locazione di immobili non abitativi è legittima la pattuizione di un canone crescente nel tempo, salvo che risulti che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di eludere la disciplina imperativa dell'art. 32 l. n. 392/1978, ipotesi che deve essere provata da chi la deduce, salvo emergenza ex actis della nullità. Il terzo motivo è stato ritenuto inammissibile per genericità, perché non indicava puntualmente quali passaggi della motivazione sarebbero stati viziati. Il quinto motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specifica allegazione e localizzazione degli atti e documenti su cui fondava la censura interpretativa, in violazione dell'art. 366 n. 6 c.p.c. La ricorrente è stata condannata alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 32 l. n. 392/1978

  nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione pone limiti all'aggiornamento del canone, che non possono essere elusi mediante pattuizioni solo formalmente diverse ma sostanzialmente dirette a neutralizzare la svalutazione monetaria

• art. 79 l. n. 392/1978

  sanziona con la nullità le pattuizioni elusive dei limiti legali posti all'aggiornamento del canone

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  il ricorso è inammissibile quando la decisione impugnata si è conformata alla giurisprudenza di legittimità e il ricorso non offre elementi per mutare orientamento

• art. 2727 c.c.

  richiamato in relazione alla dedotta erronea applicazione delle presunzioni nel ragionamento del giudice di merito

• art. 2729 c.c.

  richiamato in relazione alla dedotta erronea applicazione delle presunzioni nel ragionamento del giudice di merito

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  la censura di motivazione deve essere specifica; non sono ammesse doglianze generiche o meramente apodittiche

• art. 111 Cost.

  richiamato quale parametro del dovere di motivazione, ma la censura è stata ritenuta generica e quindi inammissibile

• art. 2697 c.c.

  l'onere di provare la nullità della pattuizione elusiva del divieto legale grava sulla parte che la deduce, salvo che la nullità emerga dagli atti

• art. 1362 c.c.

  richiamato ai fini dell'interpretazione del contratto, ma la censura è stata respinta per difetto di specifica allegazione del testo e degli atti rilevanti

• art. 1363 c.c.

  richiamato in combinazione con le norme ermeneutiche sul contratto

• art. 1364 c.c.

  richiamato in combinazione con le norme ermeneutiche sul contratto

• art. 1365 c.c.

  richiamato in combinazione con le norme ermeneutiche sul contratto

• art. 1366 c.c.

  richiamato in combinazione con le norme ermeneutiche sul contratto

• art. 1367 c.c.

  richiamato in combinazione con le norme ermeneutiche sul contratto

• art. 1368 c.c.

  richiamato in combinazione con le norme ermeneutiche sul contratto

• art. 1369 c.c.

  richiamato in combinazione con le norme ermeneutiche sul contratto

• art. 1370 c.c.

  richiamato in combinazione con le norme ermeneutiche sul contratto

• art. 1371 c.c.

  richiamato in combinazione con le norme ermeneutiche sul contratto

• art. 366, n. 6, c.p.c.

  il ricorrente deve indicare specificamente gli atti e i documenti su cui fonda il motivo e la loro sede processuale; la mancanza di tale indicazione rende la censura inammissibile

• art. 369, comma 2, n. 4, c.p.c.

  gli atti e documenti richiamati devono essere allegati al ricorso nei modi prescritti, a pena di improcedibilità nei casi previsti

• art. 372 c.p.c.

  richiamato per ritenere inammissibile la deduzione della resistente fondata su documenti non ritualmente notificati

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  accertati i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato in relazione all'ulteriore contributo unificato

Massime di principio

• Nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione è legittima, in linea di principio, la pattuizione di un canone differenziato o crescente nel tempo, sia se concordato all'inizio del rapporto sia se modificato successivamente con accordo delle parti.
• La clausola sul canone crescente è nulla solo se, dal testo contrattuale o da elementi extratestuali, risulti che essa sia stata predisposta per eludere i limiti legali all'aggiornamento del canone imposti dalla normativa speciale.
• Chi eccepisce la nullità di una clausola come sostanzialmente elusiva della disciplina imperativa deve allegare e provare gli elementi dai quali desumere la finalità fraudolenta, salvo che la nullità emerga direttamente dagli atti.
• Nel ricorso per cassazione i motivi devono essere specifici e puntualmente riferiti a passaggi identificabili della sentenza impugnata; non sono ammissibili censure generiche, apodittiche o meramente assertive.
• La doglianza di violazione di legge o di errata interpretazione contrattuale richiede la completa indicazione degli atti e documenti rilevanti, con specifica localizzazione processuale, altrimenti il motivo è inammissibile.
• Il ricorso è inammissibile ai sensi dell'art. 360-bis, n. 1, c.p.c. quando la sentenza impugnata si è uniformata a un orientamento di legittimità consolidato e il ricorso non offre argomenti idonei a mutarlo.

Come è indicizzato