Cassazione Civile, Ordinanza n. 22447/2026 del 30/06/2026

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato un avviso di accertamento con cui l'Agenzia delle Entrate aveva proceduto al riclassamento di un'unità immobiliare sita in Roma, microzona 19 (Parioli), riportandola da categoria A/1 a A/4, e di un ulteriore piccolo appartamento seminterrato, per il quale veniva confermata la categoria A/4 ma incrementata la classe dalla seconda alla quarta. La CTP e poi la CTR avevano respinto il ricorso. In cassazione la contribuente ha dedotto, con due motivi, la violazione e falsa applicazione dell'art. 1, comma 335, della L. n. 311/2004: il primo motivo contestava la ritenuta sufficienza della motivazione dell'avviso, fondata solo sul richiamo alla procedura e allo scostamento dei valori senza un reale riferimento alle qualità intrinseche ed estrinseche dell'immobile; il secondo motivo lamentava che il mutamento di classamento fosse stato disposto senza chiarire quali fossero le mutate condizioni intrinseche dell'immobile poste a base della variazione.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondati congiuntamente il primo e il secondo motivo. Ha affermato che, nelle revisioni del classamento ex art. 1, comma 335, L. n. 311/2004, l'atto deve essere sorretto da una motivazione rigorosa, completa, specifica e razionale, non essendo sufficiente il mero richiamo all'evoluzione del mercato immobiliare, allo scostamento tra valori o a formule generiche. Nel caso concreto l'avviso non indicava in modo verificabile le fonti, i modi, i tempi e i criteri di acquisizione e valutazione dei dati, né le specifiche circostanze della microzona e dell'immobile che giustificavano il diverso classamento. La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso nel merito accogliendo l'originario ricorso della contribuente. Ha compensato le spese dei gradi di merito e condannato l'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1, comma 335, L. n. 311/2004

  La revisione del classamento delle unità immobiliari site in microzone comunali richiede una motivazione rigorosa e specifica; non basta il richiamo alla procedura o allo scostamento tra valori di mercato e valori catastali, ma occorre indicare le concrete ragioni del mutamento e gli elementi della microzona e del singolo immobile che lo giustificano.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È il parametro di censura utilizzato per dedurre la violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

• r.d.l. n. 652 del 1939

  Richiamato dal secondo motivo quale base normativa del sistema catastale, senza una autonoma statuizione interpretativa specifica nel dispositivo.

• L. n. 408 del 1949

  Richiamata dal secondo motivo insieme ad altre norme catastali, senza una autonoma statuizione interpretativa specifica nel dispositivo.

• art. 384, secondo comma, c.p.c.

  Consente alla Corte, una volta cassata la sentenza e non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, di decidere la causa nel merito.

• art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998

  Le caratteristiche rilevanti ai fini del classamento devono essere individuate tra gli elementi normativamente previsti, come qualità urbana del contesto, qualità ambientale della zona e caratteristiche edilizie del fabbricato e dell'unità immobiliare.

• Corte cost. n. 249 del 2017

  È richiamata a supporto della legittimità del meccanismo di revisione per microzone, ma con la precisazione che l'obbligo motivazionale deve essere assolto in modo rigoroso per garantire la conoscibilità delle ragioni del provvedimento.

Massime di principio

• Nella revisione d'ufficio del classamento delle unità immobiliari ubicate in microzone comunali, la motivazione dell'avviso deve essere completa, specifica e razionale, così da consentire al contribuente di comprendere e contestare le ragioni concrete del diverso classamento.
• Non è sufficiente, ai fini motivazionali, il richiamo generico allo scostamento tra valore di mercato e valore catastale della microzona o a formule stereotipate sull'evoluzione del mercato immobiliare: l'amministrazione deve indicare i dati, le fonti, i criteri e i passaggi logici dell'elaborazione svolta.
• L'atto di riclassamento deve esplicitare sia gli elementi che hanno interessato la microzona sia il modo in cui tali elementi incidono sulla specifica unità immobiliare, tenendo conto delle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche e del contesto edilizio e urbano in cui è inserita.
• Quando la carenza motivazionale dell'atto emerge già dagli atti di causa e non sono necessari ulteriori accertamenti in fatto, la Corte di cassazione può cassare la decisione e decidere nel merito ai sensi dell'art. 384, secondo comma, c.p.c.

Come è indicizzato