Sentenza del 15/04/2016 n. 7533 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato per cassazione la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio, deducendo due vizi di motivazione. In primo luogo, la CTR aveva ritenuto assoggettabili a INVIM finale soltanto 2/9 della proprietà, anziché 4/9, nonostante i contribuenti avessero riconosciuto espressamente che le quote di 2/9 ciascuno ereditate dai due germani fossero imponibili. In secondo luogo, l'Agenzia ha contestato la qualificazione del terreno come inedificabile alla data della compravendita del 18 maggio 2001, evidenziando che il terreno risultava inserito nel PRG regionale e che l'atto indicava la natura edificabile del bene, con progetto approvato per sette unità abitative a schiera.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi dell'Agenzia delle Entrate. Ha ritenuto errata la determinazione della quota imponibile in 2/9 anziché 4/9 e insufficiente la motivazione della CTR sulla natura e sul valore edificabile del terreno, considerato anche quanto dichiarato nell'atto di compravendita e l'esistenza del progetto edilizio approvato. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• Art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio

  La norma consente di censurare in cassazione una motivazione insufficiente, illogica o contraddittoria su fatti decisivi. Nel caso concreto, la Corte ha ritenuto che la CTR non avesse adeguatamente spiegato né la riduzione della quota imponibile né la diversa valutazione della natura edificabile e del valore del terreno.

• Disciplina INVIM

  La Corte ha ritenuto imponibili, ai fini dell'INVIM finale, le quote di 4/9 ereditate dai due germani prima del periodo escluso dalla normativa, mentre ha considerato fuori dal campo dell'imposta gli altri 5/9 pervenuti ai venditori dopo il 1993.

• Disciplina dell'imposta di registro sul maggior valore dell'immobile

  Ai fini della rettifica del valore dichiarato, assumono rilievo la concreta potenzialità edificatoria del terreno, la sua inclusione negli strumenti urbanistici, le indicazioni contenute nell'atto e l'eventuale esistenza di un progetto edilizio approvato.

Massime di principio

• Quando il giudice tributario determina una quota imponibile diversa da quella riconosciuta dalle parti, deve fornire una motivazione puntuale e coerente; altrimenti la decisione può essere cassata per vizio motivazionale.
• Nella valutazione fiscale di un terreno, la potenzialità edificatoria non dipende soltanto dalla situazione materiale del bene, ma anche dagli strumenti urbanistici applicabili, dalle autorizzazioni e dai progetti approvati.
• Le indicazioni contenute nell'atto di compravendita, come la qualificazione del terreno come edificabile e l'esistenza di un progetto edilizio, costituiscono elementi rilevanti per determinare il valore venale e possono giustificare una rettifica fiscale.
• La cassazione con rinvio non definisce necessariamente in via definitiva l'imposta dovuta: annulla la sentenza e rimette la causa a un diverso giudice di merito, che dovrà riesaminare i fatti e motivare correttamente la decisione.