Sentenza n. 1471/2026 - Torino, Sezione 3

Esito

La controversia

Le ricorrenti hanno impugnato la deliberazione della Giunta camerale che aveva disposto, ai sensi dell'art. 19, comma 3, del D.M. n. 452/1990, la sospensione per cinque giorni dell'attività di mediazione immobiliare, nonché il rigetto ministeriale del ricorso gerarchico e gli atti esecutivi del Conservatore del Registro Imprese. La sanzione traeva origine da messaggi pubblicitari ritenuti scorretti, riferiti ad altri operatori immobiliari, e dalla promozione del metodo di vendita denominato "Open House by SIM", presentato come idoneo a creare scarsità e percezione di concorrenza tra gli acquirenti, favorendo vendite rapide e a prezzo superiore a quello richiesto. Le ricorrenti hanno dedotto: difetto di motivazione della deliberazione camerale e illegittimità della motivazione per relationem; integrazione postuma della motivazione in sede di ricorso gerarchico; contraddittorietà del provvedimento ministeriale per il riferimento a un parere istruttorio apparentemente favorevole; disparità di trattamento, lesione del legittimo affidamento e sviamento del potere disciplinare; violazione dei principi di legalità e tipicità della fattispecie sanzionatoria; travisamento dei fatti e difetto di istruttoria sul metodo pubblicizzato e sulla sua idoneità a incidere sui prezzi; violazione della proporzionalità della sanzione; illegittimità derivata e vizi propri della determinazione esecutiva del Conservatore, per mancata sospensione dell'efficacia in pendenza dell'impugnazione. In via preliminare, una controinteressata ha eccepito l'inammissibilità per difetto di procura speciale alle liti.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. In via preliminare ha ritenuto fondata l'eccezione di inammissibilità, poiché le procure notarili, rilasciate su atto separato, si limitavano a riferire genericamente a un procedimento di opposizione avverso un provvedimento disciplinare e non individuavano l'oggetto del ricorso, gli atti impugnati, le parti contendenti o il giudice adito. Ha escluso che tale vizio potesse essere sanato mediante il rinvio ex art. 182, comma 2, c.p.c., richiamando il principio affermato dall'Adunanza plenaria n. 11/2025 secondo cui la procura speciale deve esistere prima della proposizione del ricorso e la sua mancanza determina inammissibilità, non una nullità sanabile. Il Collegio ha comunque esaminato sinteticamente il merito, ritenendo infondati tutti i motivi. La motivazione per relationem è stata ritenuta legittima, poiché la deliberazione camerale richiamava una relazione della Commissione disciplinare allegata e conoscibile, senza elidere l'autonoma competenza decisoria della Giunta. Non è stata ravvisata un'integrazione postuma illegittima: il Ministero aveva sviluppato argomentazioni fondate su elementi già presenti nell'istruttoria e conoscibili, e l'autorità decidente il ricorso gerarchico può integrare o rivalutare la motivazione dell'atto impugnato. Il riferimento del primo provvedimento ministeriale a un parere di accoglimento è stato qualificato come mero errore materiale, correttamente rettificato, non idoneo a incidere sulla validità dell'atto. È stata esclusa la disparità di trattamento e lo sviamento: la promozione dell'Open House da parte di associazioni di categoria non rende lecite le concrete modalità comunicative, mentre il legittimo affidamento può fondarsi soltanto su comportamenti univoci e legittimanti dell'amministrazione. L'art. 19, comma 3, del D.M. n. 452/1990 è stato ritenuto sufficientemente determinato e idoneo a ricomprendere condotte professionalmente scorrette potenzialmente lesive del normale andamento del mercato, anche se non integranti concorrenza sleale o pratiche commerciali scorrette di competenza di altre autorità. Non occorre provare un'effettiva alterazione dei prezzi, essendo sufficiente l'idoneità potenziale della condotta a incidere sulla trasparenza delle trattative e sull'equilibrio dei rapporti nel mercato immobiliare. La valutazione amministrativa è stata ricondotta alla discrezionalità tecnica, non sindacabile salvo manifesta illogicità o travisamento. La sospensione di cinque giorni è stata ritenuta proporzionata e adeguatamente motivata, anche in ragione delle azioni correttive adottate e della distanza dal massimo edittale di sei mesi. È stata esclusa l'illegittimità derivata degli atti esecutivi e si è affermato che l'art. 21-quater l. n. 241/1990 attribuisce un potere discrezionale di sospensione per gravi ragioni, senza imporre una sospensione automatica durante l'impugnazione. La Camera di Commercio dovrà eseguire la sospensione in una settimana diversa da quella inizialmente prevista. Le ricorrenti sono state condannate alle spese, pari a euro 1.500 per ciascuna parte vittoriosa, e al pagamento di euro 500 per il superamento dei limiti dimensionali degli atti processuali.

Norme richiamate

• art. 40, comma 1, lett. g), c.p.a.

  Il ricorso sottoscritto da un difensore deve essere corredato da una procura speciale idonea a individuare la controversia, le parti e l'autorità giudiziaria adita.

• art. 182, comma 2, c.p.c.

  Non è applicabile per sanare nel processo amministrativo la mancanza originaria della procura speciale richiesta a pena di inammissibilità.

• art. 3, commi 1 e 3, l. 241/1990

  La motivazione per relationem è legittima quando l'atto richiamato è specificamente indicato e reso conoscibile, consentendo la comprensione dell'iter logico-decisionale.

• art. 19, commi 2 e 3, D.M. 21 dicembre 1990, n. 452

  La sospensione è inflitta per un periodo non superiore a sei mesi, nei casi meno gravi di cui alla lettera a) del comma 2 e nei casi di irregolarità accertate nell'esercizio dell'attività di mediazione.

  La norma consente di sanzionare anche condotte potenzialmente idonee a turbare il normale andamento del mercato e violative dei doveri di correttezza, imparzialità e trasparenza, senza necessità di provare un'effettiva alterazione dei prezzi.

• art. 21-quater l. 241/1990

  La sospensione dell'efficacia del provvedimento per gravi ragioni è una misura discrezionale ed eccezionale; non sussiste un obbligo generalizzato di sospensione automatica per la mera pendenza dell'impugnazione.

• art. 13-ter, commi 5, 5-bis e 5-ter, disp. att. c.p.a.

  Il superamento dei limiti dimensionali degli atti processuali può comportare la condanna al pagamento di una somma determinata dal giudice, indipendentemente dall'esito della controversia.

• art. 60 c.p.a.

  Consente la definizione del giudizio con sentenza semplificata all'esito della fase cautelare, previo avviso alle parti.

Massime di principio

• La procura speciale richiesta dall'art. 40, comma 1, lett. g), c.p.a. deve individuare in modo sufficientemente preciso l'oggetto della controversia, le parti e l'autorità giudiziaria adita; una procura generica, rilasciata su atto separato e priva di tali elementi, determina l'inammissibilità del ricorso e non è sanabile mediante il meccanismo di cui all'art. 182, comma 2, c.p.c.
• La motivazione per relationem è legittima quando l'amministrazione richiama specificamente un atto istruttorio o un parere, lo rende conoscibile al destinatario e la motivazione complessiva consente di ricostruire l'iter logico-decisionale; il richiamo non comporta, di per sé, rinuncia all'autonoma funzione decisoria dell'organo competente.
• L'autorità competente a decidere un ricorso gerarchico può integrare o sviluppare la motivazione dell'atto impugnato, purché le argomentazioni restino fondate su elementi già acquisiti e conoscibili nel procedimento e non si traducano nell'introduzione di fatti nuovi lesivi del diritto di difesa.
• Una disposizione sanzionatoria che consente la sospensione dell'attività di mediazione per irregolarità accertate o per condotte anche potenzialmente idonee a turbare il normale andamento del mercato è compatibile con i principi di legalità e tipicità quando delimita sufficientemente l'ambito della condotta rilevante e tutela specifici doveri professionali, anche se la condotta non integra concorrenza sleale o pratica commerciale scorretta.
• Per applicare una sanzione disciplinare a tutela del corretto funzionamento del mercato immobiliare non è necessario dimostrare un'effettiva alterazione dei prezzi: è sufficiente che la condotta comunicativa o promozionale sia concretamente idonea, anche solo potenzialmente, a incidere sulla trasparenza delle trattative, sull'equilibrio tra le parti o sulla fiducia nel corretto esercizio della mediazione.
• Il potere di sospendere l'efficacia di un provvedimento amministrativo ai sensi dell'art. 21-quater l. 241/1990 è discrezionale e non comporta un obbligo automatico di sospensione per la pendenza di un'impugnazione.

Come è indicizzato