Circolare n. 3 del 24/03/2017

Consultazione delle banche dati ipotecaria e catastale relativa a immobili di titolarità del richiedente

La circolare fornisce chiarimenti operativi sulla consultazione gratuita e in esenzione da tributi delle banche dati catastale e ipotecaria per gli immobili di cui il soggetto richiedente risulti titolare, anche solo in parte, di un diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento. L’intervento si colloca nel quadro dell’art. 6, commi 5-quater e 5-quinquies, del decreto-legge 2 marzo 2012, n. 161, e integra le indicazioni già rese con la circolare n. 4/T del 28 settembre 2012, tenendo conto anche dei successivi provvedimenti che hanno esteso il servizio telematico alle persone fisiche e ai soggetti diversi dalle persone fisiche.

Quadro normativo e finalità del servizio

La circolare ribadisce che l’accesso ai servizi di consultazione delle banche dati ipotecaria e catastale è gratuito e in esenzione da tributi speciali e tasse ipotecarie quando la richiesta è formulata in relazione a beni immobili di cui il richiedente sia titolare, anche pro quota, di proprietà o di diritti reali di godimento. Tale beneficio è qualificato come consultazione "personale" e ha natura eccezionale, con conseguente divieto di interpretazione analogica. Il presupposto dell’esenzione è dunque strettamente legato alla verifica della posizione immobiliare del soggetto richiedente.

Modalità di accesso telematico

Il servizio è disponibile tramite i canali Entratel e Fisconline sia per le persone fisiche sia per i soggetti non persone fisiche, purché registrati e in possesso delle credenziali rilasciate gratuitamente dall’Agenzia. Le persone fisiche accedono con autenticazione e PIN; società, enti pubblici o privati e associazioni accedono tramite soggetti incaricati abilitati dal proprio gestore. La richiesta avviene esclusivamente mediante il codice fiscale del richiedente e la ricerca si svolge su base nazionale sulle banche dati gestite dall’Agenzia.

Esito della ricerca e visure catastali

Una volta eseguita la ricerca, il sistema restituisce l’elenco degli omocodici eventualmente presenti nelle banche dati. Selezionato il soggetto di interesse, sono visualizzate le province in cui lo stesso risulta attualmente intestatario catastale di beni. Per ciascuna provincia è possibile richiedere la visura catastale per immobile, nelle versioni attuale, storica, della mappa e planimetrica. La consultazione catastale gratuita presuppone che il richiedente sia iscritto negli atti del catasto e risulti, al momento della richiesta, intestatario degli immobili oggetto di accesso.

Ispezioni ipotecarie online e relativi limiti

Per la consultazione ipotecaria online il sistema consente il reperimento delle sole formalità eseguite dopo l’automazione dei registri immobiliari. Le informazioni sono accessibili solo quando nelle formalità risultino presenti sia il richiedente, individuato dal relativo codice fiscale, sia gli immobili di cui egli sia attuale intestatario catastale. Non sono quindi consultabili telematicamente le formalità anteriori all’automazione, quelle riferite a immobili con identificativi catastali non più attuali e quelle nelle quali il soggetto risulti con un codice fiscale diverso. Restano inoltre escluse le note in cui il soggetto compare soltanto "a favore" per iscrizioni, atti esecutivi e cautelari, nonché domande giudiziali. Per i periodi precedenti l’automazione o per le formalità non reperibili online è necessario rivolgersi al competente Servizio di Pubblicità Immobiliare.

Consultazione presso gli uffici

Presso i servizi catastali e di pubblicità immobiliare la richiesta di consultazioni personali deve essere accompagnata da un documento di identità o di riconoscimento in corso di validità, così da consentire le verifiche sull’effettiva spettanza dell’esenzione. Per i soggetti privi, in tutto o in parte, di capacità di agire, la richiesta può essere presentata dal rappresentante legale; per società, associazioni ed enti può intervenire il legale rappresentante o altro rappresentante organicamente riferibile all’ente. La circolare ammette anche la richiesta tramite coniuge, parenti e affini entro il quarto grado, ovvero tramite dipendente per le persone giuridiche, ricorrendo alle forme semplificate di procura previste dall’art. 63 del DPR n. 600/1973.

Titolarità attuale e documentazione a supporto

Per le visure catastali la titolarità attuale deve risultare dagli atti del catasto. La circolare ricorda che, quando un atto produce il trasferimento di diritti censiti in catasto, deve essere richiesta la voltura catastale; nei casi di successione tale adempimento incombe su chi è tenuto alla presentazione della dichiarazione di successione. Se l’intestazione catastale non è ancora aggiornata, la situazione può essere dimostrata mediante dichiarazione sostitutiva, nella quale siano indicati i dati identificativi catastali dell’immobile. La medesima dichiarazione è utilizzabile anche per la consultazione degli atti catastali nei casi di mancato aggiornamento dell’intestazione.

Titolarità attuale nei registri immobiliari

Per le ispezioni ipotecarie il richiedente deve risultare attuale titolare, anche per quota, del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sul bene. In via ordinaria, ciò emerge dalla presenza di trascrizioni "a favore" relative ad atti con effetti traslativi o dichiarativi e dall’assenza di successive formalità che abbiano trasferito il bene. La circolare richiama, a titolo esemplificativo, compravendite, permute, donazioni, acquisti a causa di morte, divisioni, decreti di trasferimento e sentenze di usucapione. In questo ambito rientrano tutte le formalità trascritte o iscritte con riferimento ai beni di cui il richiedente è attuale titolare.

Casi particolari: comunione legale, unione civile e convivenza

Un’attenzione specifica è dedicata agli acquisti in comunione legale. Quando l’atto sia intervenuto con uno solo dei coniugi e la voltura e la trascrizione risultino effettuate solo a favore di quest’ultimo, la consultazione personale è comunque ammessa per i beni acquistati in regime di comunione, poiché i beni si considerano di titolarità di entrambi i coniugi. Lo stesso ragionamento viene esteso, alla luce della legge n. 76 del 2016, alle parti dell’unione civile e ai soggetti che abbiano stipulato un contratto di convivenza scegliendo il regime patrimoniale della comunione dei beni, sempre che tale regime fosse in essere al momento dell’acquisto.

Esclusioni e limite della nozione di titolarità

Non rientrano nell’esenzione i sequestri e i pignoramenti trascritti "a favore" del richiedente, poiché in linea generale riguardano immobili di titolarità di altri soggetti. Sono escluse anche le trascrizioni di domande giudiziali eseguite a favore del richiedente, salvo il caso in cui riguardino immobili di cui egli sia attuale titolare. Inoltre, la nozione di titolarità non comprende i diritti reali di garanzia: la posizione di creditore ipotecario non consente quindi l’accesso in esenzione per le ipoteche iscritte a favore del richiedente. Restano invece gratuitamente consultabili le ipoteche iscritte a suo carico, indipendentemente dal fatto che siano volontarie, giudiziali o legali.

Ulteriori documenti consultabili, modelli e conservazione degli atti

Oltre alle formalità di trascrizione e iscrizione relative ai beni di cui il richiedente sia attuale titolare, la consultazione in esenzione comprende anche gli atti che costituiscono il relativo titolo. La circolare segnala che sono in corso di predisposizione appositi modelli per le richieste di visura e ispezione personali, che saranno resi disponibili sul sito dell’Agenzia e presso gli uffici. È inoltre precisato che gli uffici devono conservare la documentazione acquisita a corredo delle richieste nel rispetto della disciplina in materia di protezione dei dati personali di cui al d.lgs. n. 196/2003.

Vigilanza sulle istruzioni

Le Direzioni Regionali sono chiamate a vigilare affinché le istruzioni e i principi esposti nella circolare siano correttamente osservati dalle Direzioni Provinciali e dagli Uffici Provinciali-Territorio dipendenti.