Risoluzione n. 112 del 27/12/2012

Alienazione dell'immobile prima casa prima del quinquennio e mancato riacquisto entro l'anno

La risoluzione affronta il caso del contribuente che ha acquistato un immobile con l'agevolazione "prima casa", lo ha venduto prima del decorso di cinque anni e dichiara di non voler acquistare entro un anno un altro immobile da adibire ad abitazione principale. L'Agenzia delle Entrate chiarisce se, e a quali condizioni, sia possibile applicare il ravvedimento operoso e quali effetti produca la comunicazione del contribuente all'ufficio che ha registrato l'atto.

Quesito e precedente richiamato

L'Ufficio territoriale chiede se il medesimo orientamento già espresso nella risoluzione n. 105/E del 3 ottobre 2011, relativa al mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, possa valere anche per la vendita dell'immobile agevolato prima dei cinque anni senza successivo riacquisto entro l'anno.

La precedente risoluzione aveva ammesso il ravvedimento operoso quando il contribuente, constatata la decadenza dall'agevolazione per mancato trasferimento della residenza, presenta istanza all'ufficio presso il quale è stato registrato l'atto, dichiara la decadenza e chiede la riliquidazione dell'imposta con sanzioni ridotte.

Disciplina della decadenza dall'agevolazione "prima casa"

La risoluzione richiama la Nota II-bis) all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131 del 1986, comma 4, che prevede la decadenza dal beneficio nei casi di trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, dell'immobile acquistato con l'agevolazione prima del decorso di cinque anni dalla data di acquisto, salvo che il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La perdita del beneficio comporta:

• pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria;
• applicazione di una sanzione pari al 30% delle stesse imposte.

Possibilità per il contribuente di manifestare anticipatamente la volontà di non riacquistare

L'Agenzia distingue tra:

• dichiarazioni relative al possesso originario dei requisiti per l'agevolazione, che non possono essere successivamente revocate;
• impegni futuri del contribuente, come l'obbligo di acquistare un nuovo immobile entro dodici mesi per non decadere dal beneficio.

Secondo la risoluzione, poiché la mancata decadenza dipende da un comportamento futuro del contribuente, se il termine annuale non è ancora scaduto e il contribuente non intende o non può rispettare l'impegno assunto, può comunicarlo all'Amministrazione finanziaria.

In tal caso, il contribuente deve presentare un'apposita istanza all'ufficio presso il quale è stato registrato l'atto di vendita, con cui:

• manifesta espressamente l'intenzione di non acquistare un nuovo immobile entro dodici mesi;
• chiede la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione.

Effetti dell'istanza e trattamento sanzionatorio

Ricevuta l'istanza, l'ufficio procede alla riliquidazione dell'atto di compravendita e notifica l'avviso di liquidazione dell'imposta dovuta e degli interessi, calcolati dalla data di stipula dell'atto di acquisto dell'immobile agevolato.

In questa ipotesi non si applica la sanzione del 30%, poiché entro il termine annuale non può ancora imputarsi al contribuente il mancato riacquisto di altro immobile che determina la decadenza.

Decadenza decorso il termine annuale e ravvedimento operoso

Se trascorre un anno dall'alienazione senza che il contribuente:

• abbia acquistato un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, oppure
• abbia comunicato all'ufficio la volontà di non avvalersi più del trattamento agevolativo, si verifica la decadenza dall'agevolazione "prima casa".

Resta comunque possibile, in presenza dei requisiti di legge, il ravvedimento operoso ai sensi dell'articolo 13 del d.lgs. n. 472 del 1997. La risoluzione richiama:

• il comma 1, secondo cui la sanzione è ridotta se la violazione non è già stata constatata e non sono iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività di accertamento formalmente conosciute;
• il comma 3, secondo cui, nei casi in cui la liquidazione debba essere eseguita dall'ufficio, il ravvedimento si perfeziona con il pagamento entro 60 giorni dalla notificazione dell'avviso di liquidazione.

La conclusione è che non esistono cause ostative all'applicazione del ravvedimento anche nelle ipotesi di decadenza dall'agevolazione prima casa, quando il mancato rispetto del requisito dipende da un comportamento successivo del contribuente.

Indicazioni operative finali

Nel caso concreto prospettato, poiché il termine di un anno dall'alienazione non è ancora spirato, il contribuente può presentare istanza all'ufficio che ha registrato l'atto di vendita per dichiarare di non voler procedere al riacquisto e chiedere la riliquidazione dell'imposta.

L'ufficio dovrà quindi:

• riliquidare l'atto di compravendita;
• notificare l'avviso di liquidazione dell'imposta dovuta;
• calcolare gli interessi dalla data dell'atto di acquisto;
• non applicare la sanzione del 30%.

Le Direzioni regionali sono incaricate di vigilare sull'osservanza dei principi e delle istruzioni contenuti nella risoluzione.