Sentenza del 27/09/2019 n. 5496 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava la tassazione ai fini IRPEF dei canoni di locazione non riscossi per morosità del conduttore, relativamente a un immobile destinato a uso non abitativo. Il contribuente sosteneva che tali somme, non essendo state materialmente percepite, non dovessero concorrere alla formazione del reddito. La Corte ha applicato l'art. 26 del d.P.R. 917/1986, secondo cui il reddito dei fabbricati locati è determinato in relazione al canone risultante dal contratto finché il rapporto di locazione resta giuridicamente in essere.

La decisione

La tassazione dei canoni non percepiti è stata ritenuta legittima fino alla risoluzione del contratto di locazione oppure fino all'adozione di un provvedimento giudiziale di convalida dello sfratto. Per gli immobili a uso non abitativo non opera la deroga prevista dall'art. 8 della legge n. 431/1988 per le locazioni abitative; pertanto, la sola morosità del conduttore non esclude l'imponibilità dei canoni maturati finché il contratto non viene formalmente cessato o non interviene la convalida dello sfratto.

Norme richiamate

• Art. 26 del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)

  Il reddito degli immobili locati è individuato in relazione al reddito locativo finché risulta in vita un contratto di locazione.

  Per gli immobili locati a uso non abitativo, i canoni concorrono alla formazione del reddito imponibile anche se non sono stati effettivamente riscossi, fino alla risoluzione del contratto o alla convalida giudiziale dello sfratto.

• Art. 8 della legge 9 dicembre 1988, n. 431

  La deroga alla tassazione dei canoni non percepiti riguarda le locazioni abitative e non si applica, secondo la decisione, agli immobili destinati a uso non abitativo.

Massime di principio

• Per una locazione a uso non abitativo, la mera morosità del conduttore non elimina l'obbligo di dichiarare e assoggettare a IRPEF i canoni maturati.
• La tassazione dei canoni prosegue finché il contratto è formalmente valido; per interromperla occorre normalmente la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto.
• La mancata riscossione materiale del canone non è, da sola, sufficiente a escludere il reddito imponibile derivante da una locazione commerciale o comunque non abitativa.
• La disciplina fiscale può differire tra locazioni abitative e non abitative: la deroga prevista per le locazioni abitative non va automaticamente estesa agli immobili destinati ad altri usi.
• È importante documentare tempestivamente la risoluzione del contratto o l'avvio e l'esito della procedura di sfratto, poiché tali eventi possono delimitare il periodo per il quale i canoni restano fiscalmente imponibili.