Sentenza del 21/07/2022 n. 1783 - Comm. Trib. Prov. Messina

Esito

La controversia

Accertamento IRPEF basato sulla presunzione di continuità del contratto di locazione perché non era stata versata l'imposta relativa alla sua risoluzione ai sensi degli artt. 17 e 18 del DPR n. 131/1986. Il contribuente ha contestato l'accertamento sostenendo la cessazione anticipata del rapporto di locazione e ha prodotto documenti per dimostrare la fine del contratto.

La decisione

La CTP di Messina ha ritenuto che, ai fini fiscali, un contratto di locazione per il quale non sia stata pagata l'imposta per la risoluzione è considerato ancora in vigore fino a prova contraria. Tuttavia ha ammesso come prova della cessazione anticipata soltanto atti di natura diversa aventi data certa; nel caso concreto ha ritenuto idonei, ai fini probatori, i contratti di locazione regolarmente registrati nello stesso anno e successivi tra loro riguardanti lo stesso immobile, dai quali si è desunta la cessazione del rapporto originario. Conseguentemente l'accertamento è stato ridimensionato/annullato in relazione al periodo successivo alla cessazione così provata.

Norme richiamate

• d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 23

  L'art. 23 disciplina i redditi fondiari (compresi i redditi da fabbricati). Ai fini dell'imposizione si determina la presenza del rapporto e il relativo periodo impositivo; in assenza di prova della cessazione il reddito è tassato come se il rapporto fosse continuato.

• d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 17 e 18

  Le norme regolano gli effetti fiscali connessi alla risoluzione dei contratti e l'imposta dovuta in caso di risoluzione. Se l'imposta per la risoluzione non è stata versata, l'Amministrazione può presumere la prosecuzione del rapporto; la cessazione anticipata deve essere provata con atti aventi data certa.

• Cass., n. 651 del 18 gennaio 2012

  Giurisprudenza confermante il principio secondo cui l'onere della prova della cessazione anticipata grava sul contribuente e che la prova deve essere fornita tramite atti con data certa (es. atti registrati, atti notarili, sentenze).

Massime di principio

• Ai fini fiscali un contratto di locazione resta presunto in vigore se non è stato adempiuto l'obbligo fiscale relativo alla sua risoluzione: l'amministrazione può quindi tassare i redditi come se il rapporto proseguisse.
• L'onere della prova della cessazione anticipata grava sul contribuente: è necessario produrre atti di natura diversa e con data certa (es. atti notarili, registrazioni ufficiali, contratti successivi regolarmente registrati) per interrompere la presunzione di continuità.
• Contratti di locazione successivi, regolarmente registrati nello stesso anno e riferiti al medesimo immobile, possono essere considerati prova idonea di cessazione del rapporto precedente se dimostrano chiaramente la successione dei soggetti e delle locazioni.
• Documenti privi di data certa o dichiarazioni unilaterali non sono normalmente sufficienti a superare la presunzione dell'Amministrazione: è consigliabile utilizzare modalità di prova con certezza formale (registrazione, atto notarile, sentenza).
• Per evitare controversie e agevolare la prova della cessazione, è buona prassi procedere tempestivamente alla registrazione formale della risoluzione e, se previsto, al pagamento dell'imposta sulla risoluzione o annotare la cessazione presso gli uffici competenti.