Cassazione Civile, Ordinanza n. 20507/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione abitativa iniziato secondo una parte delle allegazioni con un contratto risalente al 1993 e poi proseguito con successivi contratti del 1997, 2005, 2009 e 2017. Il conduttore ha chiesto la restituzione di somme che assumeva indebitamente versate per aumenti del canone e, nel secondo giudizio riunito, anche la nullità dei contratti successivi al primo, l'annullabilità del contratto del 2017 per violenza morale, la risoluzione per vizi dell'immobile e per inadempimenti del locatore, oltre al risarcimento danni e alla restituzione della cauzione. I locatori hanno resistito sostenendo la validità dei nuovi contratti, la natura novativa soprattutto del contratto del 2017, l'insussistenza di pagamenti indebiti e, in parte, la prescrizione della pretesa restitutoria. Nei ricorsi per cassazione il conduttore ha censurato, tra l'altro, la declaratoria di novità/inammissibilità della domanda di nullità riferita ai contratti anteriori, il mancato rilievo officioso della nullità di clausole e contratti, la valutazione sulla prova dei pagamenti maggiorati, l'applicazione della prescrizione decennale invece del regime di cui all'art. 13 l. 431/1998, e il riconoscimento della natura novativa del contratto del 2.1.2017.

La decisione

La Corte di cassazione ha riunito i due ricorsi e li ha entrambi rigettati. Ha ritenuto infondato il motivo con cui si contestava la declaratoria di inammissibilità per novità della domanda di nullità riferita ai contratti successivi al 1993, osservando che il rilievo officioso della nullità presuppone che la diversa causa di nullità emerga da allegazioni rituali o documenti tempestivamente introdotti e che, nel caso concreto, le deduzioni sui contratti del 1993 e 1997 erano state formulate tardivamente. Ha giudicato in parte infondato e in parte inammissibile il motivo sulla prova dei pagamenti della maggiorazione di euro 33,00 mensili, rilevando che la Corte territoriale aveva comunque escluso la prova del versamento e aveva aggiunto una ratio autonoma fondata sul fatto che la maggiorazione era stata ricompresa nel canone del 2005. Ha dichiarato inammissibile per difetto di decisività il motivo sulla prescrizione, perché anche l'eventuale accoglimento non avrebbe inciso sulla prima ratio decisoria relativa alla mancata prova del pagamento. Ha dichiarato inammissibile il motivo sulla pretesa nullità della disciplina dei contratti del 2005 e del 2017 perché non si confrontava con la ratio della sentenza impugnata, che aveva escluso sia la maggiorazione indebita sia, per il 2017, aveva ravvisato una novazione del rapporto; ha inoltre rilevato che sulla novazione si era formato giudicato interno per effetto della mancata impugnazione utile dell'altra sentenza rilevante. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico del ricorrente, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato è violato solo se il giudice omette di decidere su un capo di domanda; non ricorre quando la domanda venga espressamente decisa, anche se dichiarata inammissibile in rito.

• art. 1421 c.c.

  Il potere-dovere di rilievo officioso della nullità opera solo se la diversa causa di nullità emerga da allegazioni rituali o da produzioni documentali tempestivamente acquisite al processo.

• art. 1230 c.c.

  La censura sulla novazione richiede di confrontarsi con la specifica ratio della sentenza che abbia valorizzato gli elementi indicativi dell'estinzione del precedente rapporto e della costituzione di un nuovo vincolo.

• art. 1231 c.c.

  La valutazione della novazione deve tenere conto degli elementi del caso concreto e non può essere censurata in cassazione in modo astratto o sganciato dalla motivazione della decisione impugnata.

• art. 437 c.p.c.

  Nel rito del lavoro e nei procedimenti ad esso assimilati, il potere di ammissione di nuovi documenti in appello presuppone la loro indispensabilità, ma la questione resta assorbita se la decisione si fonda su una diversa ratio, come la mancata prova del fatto costitutivo.

• art. 115 c.p.c.

  La doglianza di non contestazione richiede specifica indicazione dell'atto e del contenuto della mancata contestazione, non essendo sufficiente un richiamo generico.

• art. 416 c.p.c.

  Nel rito del lavoro le contestazioni devono rispettare le preclusioni processuali e non possono riguardare fatti non tempestivamente allegati o introdotti.

• art. 2946 c.c.

  La Corte ha ritenuto applicabile la prescrizione ordinaria decennale alla pretesa restitutoria esaminata dalla sentenza d'appello.

• art. 13 L. 431/1998

  La norma è stata invocata dal ricorrente come disciplina di protezione contro pattuizioni che determinino canoni superiori a quelli risultanti dal contratto; la Corte ha però escluso la decisività della censura per ragioni processuali e per insussistenza della prova del pagamento contestato.

• art. 2 L. 431/1998

  È richiamato per sostenere che il canone non sarebbe modificabile prima della seconda scadenza; la Corte non ha accolto questa ricostruzione perché la censura non si confrontava con la ratio della novazione e con l'assetto concreto del rapporto.

• art. 1418 c.c.

  La nullità per contrasto con norme imperative deve essere dedotta e deve emergere dal materiale ritualmente acquisito; altrimenti non può essere rilevata d'ufficio.

• art. 1578 c.c.

  È richiamato dalla parte ricorrente per la risoluzione per vizi della cosa locata, ma la Corte non entra nel merito di questa domanda nel presente giudizio di legittimità.

• art. 1580 c.c.

  È richiamato come base della domanda di risoluzione per vizi pericolosi per la salute; la Corte non decide su tale profilo nel merito del ricorso qui esaminato.

• art. 1575 c.c.

  È richiamato in relazione alla domanda di risoluzione per inadempimento del locatore; la decisione di legittimità non accoglie la censura relativa.

• art. 1576 c.c.

  È richiamato insieme all'art. 1575 c.c. quale fondamento della domanda di risoluzione per inadempimento del locatore.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Il rilievo officioso della nullità contrattuale non consente di introdurre in cassazione una causa di nullità fondata su fatti o contratti non tempestivamente allegati nei gradi di merito: il potere del giudice resta coordinato con il principio della domanda e con le preclusioni istruttorie.
• La deduzione di violazione dell'art. 112 c.p.c. è infondata se la decisione di merito ha comunque pronunciato sulla domanda, anche dichiarandola inammissibile per novità; la censura corretta deve investire la regola che identifica la domanda nuova, non il solo art. 112 c.p.c.
• La denuncia di non contestazione e di erronea valutazione della prova è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente l'atto processuale, il contenuto della mancata contestazione e la collocazione dei documenti nel fascicolo.
• In presenza di più rationes decidendi autonome, il motivo di ricorso è privo di decisività se colpisce una sola delle rationes e lascia intatta l'altra, sufficiente da sola a sorreggere la decisione.
• La censura sulla novazione contrattuale è inammissibile se non si confronta con tutti gli elementi valorizzati dal giudice di merito per desumere l'estinzione del precedente rapporto e la costituzione del nuovo, dovendo il motivo attaccare la ratio effettiva della decisione.
• Nel rito del lavoro e nei procedimenti assimilati, la circolarità tra allegazione, contestazione e prova impedisce di fondare la decisione su fatti non introdotti tempestivamente nel processo, anche quando in astratto rilevanti per l'accertamento del rapporto.

Come è indicizzato