Sentenza n. 631/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

Il proprietario di un immobile viciniore ha impugnato il titolo edilizio rilasciato alla società immobiliare per la realizzazione di un complesso di oltre 1.500 metri cubi, articolato su due livelli, contestandone la decadenza per tardivo inizio dei lavori e l’illegittimità per superamento della volumetria massima assentibile secondo la disciplina regionale sul Piano Casa e gli standard edilizi della Sardegna. È stata inoltre contestata la sanatoria paesaggistica ottenuta per le modifiche apportate al primo livello dell’edificio, qualificato come piano seminterrato. In appello sono stati dedotti: a) violazione dell’art. 15 d.P.R. 380/2001, poiché i lavori sarebbero iniziati oltre il termine annuale; b) violazione del decreto assessorile regionale n. 2286/U del 20 dicembre 1983, per avere assentito una volumetria superiore al limite di 900 metri cubi; c) violazione dell’art. 167 d.lgs. 42/2004, per la realizzazione di nuove superfici e volumi senza idonea autorizzazione paesaggistica.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello, riformato la sentenza del TAR Sardegna e accolto il ricorso di primo grado. Il primo motivo è stato dichiarato inammissibile per genericità: a fronte dell’attestazione comunale di inizio lavori del 6 dicembre 2013, l’appellante non ha fornito neppure un principio di prova del tardivo avvio, senza che fosse necessario decidere sull’applicabilità dell’art. 15 d.P.R. 380/2001 alla fattispecie. Il secondo motivo è stato invece accolto. Il limite massimo di volumetria era pari a 900 metri cubi; il secondo livello aveva un volume di 741,15 metri cubi e il primo livello di 797,88 metri cubi. Ai sensi dell’art. 4 del decreto assessorile regionale n. 2266/U del 22 dicembre 1983 (Decreto Floris), nelle zone turistiche prossime al mare sono computabili tutti i volumi, salvo quelli delle parti almeno parzialmente interrate per almeno due lati, destinate a cantine, depositi, locali caldaie, garage o simili e di altezza inferiore a 2,40 metri. I tre requisiti sono cumulativi. Nel caso concreto non è stata dimostrata la destinazione non abitativa del primo livello e, dalla planimetria, risultava un salto di quota di 3,25 metri, incompatibile con il requisito dell’altezza inferiore a 2,40 metri. La qualificazione del locale come seminterrato, riconosciuta anche nel procedimento paesaggistico, soddisfaceva al più il requisito dell’interramento, ma non gli ulteriori requisiti richiesti dalla disciplina regionale. Il volume del primo livello doveva quindi essere computato insieme a quello del secondo livello, con conseguente superamento del limite di 900 metri cubi e illegittimità del titolo edilizio. Il parere paesaggistico successivo non incideva sulla questione urbanistico-edilizia, non avendo esaminato destinazione e altezza del locale. Il provvedimento comunale è stato annullato. Comune e società controinteressata sono stati condannati in solido alle spese del doppio grado, liquidate in 8.000 euro oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 15 d.P.R. 380/2001

  Prevede il termine per l’inizio e l’ultimazione dei lavori del permesso di costruire; il motivo fondato sulla sua violazione è stato dichiarato inammissibile per mancata prova del tardivo avvio.

• art. 23 d.P.R. 380/2001

  Richiamato nella sentenza di primo grado in relazione al regime della DIA e ai termini per l’esecuzione dei lavori; il Consiglio di Stato non ha deciso la questione della sua applicabilità, ritenendo generico il motivo sul tardivo inizio.

• legge regionale n. 4 del 2009 della Sardegna

  Disciplina regionale sul Piano Casa, rilevante per la determinazione della volumetria assentibile; nel caso concreto il limite considerato era pari a 900 metri cubi.

• decreto assessorile regionale n. 2266/U del 22 dicembre 1983, art. 4

  Nelle zone F turistiche ed in quelle E agricole a distanza inferiore a metri mille dal mare devono essere computati tutti i volumi, salvo quelli delle parti totalmente o parzialmente interrate per almeno due lati, destinati a cantine, depositi, locali caldaie, garages e simili, di altezza inferiore a mt. 2,40.

  L’esclusione dal computo volumetrico dei locali interrati o seminterrati opera solo quando ricorrono cumulativamente l’interramento per almeno due lati, la destinazione non abitativa e l’altezza inferiore a 2,40 metri.

• decreto assessorile regionale n. 2286/U del 20 dicembre 1983

  Richiamato dall’appellante come disciplina degli standard edilizi regionali; la decisione applica la disposizione corrispondente dell’art. 4 del decreto assessorile n. 2266/U del 22 dicembre 1983.

• art. 167 d.lgs. 42/2004

  Disciplina l’accertamento di compatibilità paesaggistica; il parere favorevole successivo riguardava la qualificazione del primo livello come seminterrato, ma non dimostrava la destinazione non abitativa e l’altezza inferiore a 2,40 metri richieste dalla disciplina urbanistico-edilizia regionale.

Massime di principio

• Nelle zone turistiche prossime al mare della Sardegna, l’esclusione dal computo della volumetria dei locali totalmente o parzialmente interrati per almeno due lati richiede congiuntamente che tali locali abbiano destinazione non abitativa e altezza inferiore a 2,40 metri; la sola qualificazione del vano come piano seminterrato non è sufficiente.
• I requisiti previsti dalla disciplina regionale per non computare un volume ai fini della densità edilizia hanno natura cumulativa e devono essere tutti dimostrati dal soggetto che invoca l’esclusione.
• Un parere o una sanatoria paesaggistica che accerti la qualificazione di un locale come piano seminterrato non risolve le autonome questioni urbanistico-edilizie relative alla destinazione d’uso e all’altezza del locale.
• Il motivo d’appello con cui si deduce il tardivo inizio dei lavori è inammissibile se l’appellante, a fronte di un’attestazione amministrativa di inizio entro il termine, non offre alcuna specifica allegazione o prova contraria.
• Quando il volume di un piano seminterrato non soddisfa anche uno solo dei requisiti cumulativi previsti dalla normativa regionale, esso deve essere computato nella volumetria complessiva dell’intervento; il superamento del limite massimo determina l’illegittimità del titolo edilizio.

Come è indicizzato