Cassazione Civile, Ordinanza n. 20001/2025 del 17/07/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da una compravendita immobiliare conclusa con atto pubblico per il prezzo dichiarato di euro 300.000,00, relativo a un fabbricato composto da tre unità abitative e un deposito. L'Ufficio, dopo contraddittorio preventivo, ha rettificato il valore del bene a euro 401.500,00 ai fini dell'imposta di registro, richiamando il criterio comparativo dell'art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986, alcuni atti di trasferimento di immobili ritenuti simili e i valori OMI. I contribuenti hanno impugnato l'avviso sostenendo, in sintesi: 1) che la CTR aveva errato nel ritenere necessario un appello incidentale per riproporre l'eccezione di nullità per difetto di motivazione, eccezione già dedotta in primo grado e assorbita; 2) che la rettifica del valore era illegittima perché l'immobile versava in pessime condizioni conservative, come risultava da perizia di parte, valutazione della banca mutuante, fatture e preventivi di spesa, elementi che avrebbero dovuto neutralizzare i parametri OMI e comparativi utilizzati dall'Ufficio; 3) che la CTR avrebbe omesso di esaminare fatti decisivi, in particolare la documentazione tecnica e la proposta di mediazione dell'Agenzia, che avrebbe implicitamente riconosciuto un valore inferiore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha prima affermato che la CTR aveva erroneamente ritenuto necessaria la proposizione di appello incidentale per la questione rimasta assorbita; tuttavia ha ritenuto infondato il motivo perché, nel caso di rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro, l'avviso è sufficientemente motivato con l'enunciazione del criterio astratto di rettifica, mentre non sussisteva, per il periodo considerato, un obbligo generale di motivazione rafforzata sulle osservazioni formulate nel contraddittorio endoprocedimentale. Ha poi dichiarato inammissibili o comunque infondate le censure sul merito della valutazione del bene, osservando che il ricorso mirava in realtà a ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio, preclusa in cassazione; la CTR aveva correttamente applicato i criteri dell'art. 51, comma 3, valorizzando atti comparativi, valori OMI e ubicazione del cespite, e motivando sull'inidoneità delle fatture e dei preventivi prodotti. La proposta di mediazione dell'Ufficio è stata ritenuta priva di valenza probatoria nel processo. Le spese sono state poste a carico dei ricorrenti.

Norme richiamate

• art. 56 d.lgs. 546/1992

  Le questioni assorbite o non accolte in primo grado devono essere riproposte in appello; se la parte è vittoriosa nel merito e la questione è assorbita, può riproporla ex art. 346 c.p.c. senza necessità di appello incidentale, salva la riqualificazione dell'atto di controdeduzioni se contiene una specifica censura della statuizione impugnata.

• art. 346 c.p.c.

  Le domande ed eccezioni non accolte o assorbite devono essere espressamente riproposte nel primo atto difensivo in appello per evitare la presunzione di rinuncia.

• art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986

  Per la rettifica del valore degli immobili ai fini dell'imposta di registro l'Ufficio può avvalersi di criteri pariordinati, tra cui i trasferimenti comparabili, le perizie, il reddito capitalizzato, i valori OMI e altri elementi di valutazione.

• art. 2697 c.c.

  La violazione della norma sull'onere della prova è censurabile solo se il giudice ha ripartito l'onere probatorio in modo errato, non quando si contesta la valutazione delle prove compiuta dal giudice di merito.

• art. 115 c.p.c.

  La contestazione del modo in cui il giudice ha apprezzato le prove attiene al merito e non integra, di regola, un vizio di violazione di legge deducibile in cassazione.

• art. 116 c.p.c.

  Il principio del libero convincimento opera sul piano della valutazione di merito e non consente in cassazione una rivalutazione del materiale probatorio.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La censura di violazione di legge è inammissibile quando, sotto tale veste, si mira soltanto a contestare l'accertamento di fatto e la valutazione delle prove.

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  Il vizio è configurabile solo per l'omesso esame di un fatto storico decisivo; non copre la mancata adesione del giudice a una diversa lettura delle risultanze istruttorie.

• art. 132, n. 4, c.p.c.

  Il controllo di legittimità sulla motivazione è limitato all'anomalia motivazionale che si traduce in violazione di legge costituzionalmente rilevante.

• art. 6-bis Statuto del contribuente

  La motivazione rafforzata degli atti adottati all'esito del contraddittorio è prevista dalla norma introdotta dal d.lgs. 219/2023 e non opera retroattivamente.

• art. 1, comma 1, lett. e), d.lgs. 219/2023

  Ha introdotto nel sistema il nuovo art. 6-bis dello Statuto del contribuente sulla motivazione degli atti emessi dopo il contraddittorio.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  La Corte dà atto, in caso di rigetto, dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato, ove dovuto.

Massime di principio

• Nel contenzioso tributario, la parte vittoriosa in primo grado che intenda riproporre questioni assorbite o non esaminate non è tenuta, di regola, a proporre appello incidentale; è sufficiente una riproposizione espressa nel primo atto difensivo in appello, fermo il potere del giudice di riqualificare l'atto se contiene una specifica censura della statuizione di primo grado.
• In tema di rettifica del valore degli immobili ai fini dell'imposta di registro, l'avviso è sufficientemente motivato quando indica il criterio astratto utilizzato per la stima; la prova dei presupposti fattuali del maggior valore si sviluppa poi nella fase contenziosa.
• I criteri di cui all'art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986 sono tra loro pariordinati e possono essere utilizzati dall'Ufficio anche in combinazione, compresi i trasferimenti comparabili e i valori OMI.
• Il contribuente può contrastare la rettifica con elementi documentali idonei a dimostrare il minor valore del bene, ma in cassazione non può ottenere una nuova valutazione del merito probatorio o sostituire la propria lettura dei fatti a quella del giudice di merito.
• La denuncia di violazione dell'art. 2697 c.c. è ammissibile solo quando il giudice abbia invertito o alterato il riparto dell'onere della prova; non quando si censura il convincimento raggiunto sulla base delle prove acquisite.
• La proposta transattiva o di mediazione formulata dall'Amministrazione in un procedimento deflattivo non ha, di per sé, valore probatorio nel successivo giudizio, se non si è tradotta in un accordo perfezionato tra le parti.
• Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede la mancata considerazione di uno specifico fatto storico; non ricorre quando il giudice abbia esaminato la documentazione e ne abbia semplicemente tratto conclusioni diverse da quelle auspicate dalla parte.

Come è indicizzato