Sentenza n. 687/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato il diniego comunale relativo a diversi manufatti realizzati in assenza di titolo edilizio, situati in area sottoposta a vincolo paesaggistico. Ha dedotto, anzitutto, la violazione degli artt. 146 e 167 del d.lgs. n. 42/2004, sostenendo che il Comune non avrebbe potuto discostarsi dal parere favorevole già espresso dalla Soprintendenza sulla compatibilità paesaggistica e avrebbe dovuto concludere il procedimento in senso favorevole. Ha inoltre lamentato difetto di istruttoria, contraddittorietà della motivazione e violazione delle garanzie partecipative, poiché il Comune avrebbe riaperto o modificato la valutazione paesaggistica senza informarlo adeguatamente. Ha contestato anche il contrasto degli interventi con il PRG e il regolamento edilizio, in particolare quanto alla doppia conformità della tettoia in legno e alle altezze minime dei locali dell’annesso agricolo trasformato in abitazione. Nel corso del giudizio il Comune ha riconosciuto il superamento di alcuni rilievi urbanistico-edilizi e la legittimità del manufatto in muratura adibito a ricovero automezzi, mantenendo invece il diniego per la tettoia in legno e per l’immobile residenziale. Le censure relative alle tettoie in lamiera sono divenute improcedibili per la loro spontanea rimozione.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso parzialmente. Ha ritenuto legittimo il diniego relativo all’immobile destinato a residenza, poiché il soppalco, essendo un locale unico privo di separazioni e interamente destinato ad abitazione, doveva essere valutato unitariamente ai fini delle altezze. L’altezza media del soppalco era di 2,45 metri, inferiore ai 2,70 metri richiesti, e l’altezza minima era di 2 metri, inferiore ai 2,40 metri prescritti. Anche il locale sottostante non rispettava il limite secondo cui le porzioni con altezza inferiore a 2,70 metri non possono superare il 50% della superficie del singolo locale. Le tolleranze costruttive sopravvenute non consentivano comunque di superare le difformità. Il diniego restava quindi sorretto da una motivazione autonoma e sufficiente, indipendentemente dalle questioni paesaggistiche. Ha invece ritenuto fondate le censure relative alla tettoia in legno, rilevando che la disciplina del 1999 già consentiva la realizzazione di schermature di posti auto all’aperto e che tale previsione era rimasta sostanzialmente invariata nel regolamento del 2008: risultava pertanto dimostrata la doppia conformità urbanistico-edilizia. Il parere paesaggistico negativo della Commissione comunale del 16 novembre 2011 è stato ritenuto illegittimo perché adottato senza contraddittorio dopo il parere favorevole della Soprintendenza, avente carattere vincolante, e in contrasto con la precedente valutazione favorevole della stessa Commissione. La tettoia è stata quindi ritenuta conforme anche sotto il profilo paesaggistico e ammissibile a sanatoria. È stato inoltre annullato il diniego relativo al manufatto in muratura destinato a ricovero automezzi, poiché il Comune aveva accertato che esso era stato realizzato fuori dal perimetro urbano prima del 1967, quando non era necessario alcun titolo edilizio. Le censure concernenti le tettoie in lamiera sono state dichiarate improcedibili per sopravvenuta rimozione. Gli atti impugnati sono stati annullati limitatamente al diniego dei titoli in sanatoria per la tettoia in legno e per il manufatto in muratura. Spese compensate per la reciproca soccombenza parziale.

Norme richiamate

• art. 146 d.lgs. n. 42/2004

  Il testo della sentenza richiama il comma 5 e il comma 7.

  Il parere della Soprintendenza sulla compatibilità paesaggistica, quando previsto, ha carattere vincolante; l’istruttoria comunale deve essere completata prima della trasmissione degli atti e non può essere illegittimamente riaperta per formulare una valutazione difforme senza adeguata giustificazione e contraddittorio.

• art. 167 d.lgs. n. 42/2004

  Il testo della sentenza richiama il comma 5.

  Nel procedimento di accertamento della compatibilità paesaggistica, il parere favorevole vincolante della Soprintendenza impedisce all’amministrazione comunale di fondare il diniego su una successiva e difforme valutazione paesaggistica non adeguatamente giustificata.

• art. 134 quater del regolamento edilizio del Comune di Firenze

  L’altezza libera dei locali destinati ad abitazione primaria non deve essere minore di mt. 2,70; nei locali con altezza non omogenea, l’altezza media non deve essere inferiore a mt. 2,70, l’altezza minima non deve essere inferiore a mt. 2,40 e le porzioni inferiori a mt. 2,70 non devono superare il 50% della superficie del locale.

  Le altezze devono essere verificate considerando unitariamente il singolo locale privo di separazioni, senza sottrarre artificialmente porzioni del medesimo ambiente in ragione di destinazioni d’uso asserite o virtuali.

• art. 36, comma 4, lett. j) del regolamento edilizio del Comune di Firenze

  Sono esclusi dal calcolo della superficie utile lorda i piani sottotetto e soppalchi, o parti di essi, sottostanti coperture a falde inclinate con pendenza pari o superiore al 23%, collegati funzionalmente ad unità immobiliari sottostanti, che presentino altezza media minore o uguale a mt. 2,40 riferita all’intero piano o soppalco.

  La disposizione incide sul calcolo della superficie utile lorda, ma non deroga ai requisiti di altezza minima dei locali residenziali stabiliti dall’art. 134 quater.

• art. 73 del regolamento edilizio del Comune di Firenze

  La disposizione consente la realizzazione di schermature di posti auto all’aperto.

  La presenza della disposizione già nel regolamento edilizio vigente all’epoca della realizzazione della tettoia, e la sua sostanziale permanenza nel regolamento vigente alla data della domanda, dimostra la doppia conformità urbanistico-edilizia richiesta per la sanatoria.

• d.l. n. 69/2024 e s.m.i.

  Il testo richiama una percentuale di tolleranza costruttiva del 6%.

  Anche applicando la più ampia tolleranza costruttiva richiamata dal giudice, le difformità relative alle altezze e alle superfici del locale residenziale permanevano.

• legge regionale Toscana n. 51/2025

  Il testo richiama una percentuale di tolleranza costruttiva del 6%.

  La disciplina regionale sopravvenuta sulle tolleranze costruttive non consentiva di sanare le difformità accertate nel caso concreto.

• art. 199, comma 1, legge regionale Toscana n. 65/2014

  Il provvedimento comunale richiamava tale disposizione quale base per l’esecuzione della demolizione e della rimessione in pristino in caso di mancata ottemperanza.

Massime di principio

• Nel procedimento di accertamento della compatibilità paesaggistica, il Comune non può ignorare o superare senza adeguata motivazione il parere favorevole vincolante della Soprintendenza mediante una successiva valutazione comunale difforme, soprattutto se adottata senza effettivo contraddittorio con l’interessato.
• La doppia conformità urbanistico-edilizia ai fini della sanatoria è dimostrata quando l’intervento risultava consentito dalla disciplina vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda; la sostanziale continuità della disposizione regolamentare rilevante può comprovare tale requisito.
• Ai fini del rispetto delle altezze minime dei locali residenziali, un ambiente unico e privo di separazioni deve essere valutato unitariamente: non è consentito sottrarre dal calcolo porzioni del medesimo locale sulla base di destinazioni d’uso meramente asserite o virtuali.
• La previsione regolamentare che esclude determinate porzioni di sottotetti o soppalchi dal calcolo della superficie utile lorda non modifica né deroga ai distinti requisiti di altezza minima stabiliti per i locali destinati ad abitazione.
• Quando un provvedimento di diniego è fondato su una pluralità di motivazioni autonome, la caducazione di una di esse non determina l’annullamento dell’atto se le altre motivazioni risultano legittime e sufficienti a sorreggerlo.

Come è indicizzato