Sentenza del 28/03/2019 n. 8620 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato l'avviso con cui il Comune aveva richiesto, per l'anno 2007, una maggiore ICI di 43.554 euro, sostenendo che gli immobili, iscritti catastalmente in categoria F/2 (unità collabenti), fossero privi di rendita e quindi non imponibili. In particolare, ha contestato che il Comune e la CTR avessero qualificato come area edificabile il terreno sul quale insistevano i fabbricati, determinando l'imposta sul relativo valore venale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso della società sui motivi principali, cassato la sentenza della CTR e deciso la causa nel merito accogliendo l'originario ricorso della contribuente. Ha stabilito che un fabbricato iscritto in categoria F/2, privo di rendita, non è soggetto a ICI né come fabbricato né come area edificabile, finché non venga demolito e l'area acquisti autonoma rilevanza edificatoria. Sono stati respinti due motivi, mentre gli altri sono stati dichiarati assorbiti. Le spese dei gradi di merito sono state compensate; il Comune è stato condannato a rimborsare alla società 3.000 euro, oltre accessori, per il giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 1

  assoggetta ad imposta unicamente il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli

  Il presupposto dell'ICI è tassativo e non consente di creare, in via interpretativa, una categoria autonoma costituita dall'area già edificata sottostante a un fabbricato collabente.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, commi 1 e 2

  per i fabbricati iscritti in catasto, tale valore è stabilito applicando un determinato moltiplicatore alla rendita catastale vigente

  La base imponibile del fabbricato dipende dalla rendita catastale; per un'unità F/2, priva di rendita, viene meno la base imponibile ICI.

• D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 5, comma 6

  la base imponibile è costituita dal valore dell'area, considerata fabbricabile, allorquando ... vi sia utilizzazione edificatoria in corso ... demolizione di fabbricato ovvero realizzazione di interventi di recupero

  L'imposizione sul valore dell'area opera quando vi sia demolizione, edificazione o specifico intervento di recupero previsto dalla legge. La mera presenza di un fabbricato collabente non basta.

• D.M. Ministero delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28, art. 3, comma 2, lett. b)

  della sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso

  La categoria catastale F/2 identifica immobili in stato di degrado e oggettivamente incapaci di produrre reddito ordinario; l'iscrizione avviene senza attribuzione di rendita.

• D.L. n. 203 del 2005, art. 11-quaterdecies, comma 16, convertito dalla L. n. 248 del 2005, e L. n. 248 del 2006, art. 36

  un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune

  La qualificazione urbanistica di un'area come edificabile non consente automaticamente di tassare come area edificabile il sedime già occupato da un fabbricato collabente, che conserva la natura di fabbricato fino alla demolizione.

• Codice di procedura civile, art. 384

  Poiché non erano necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Cassazione ha potuto decidere direttamente la controversia, accogliendo il ricorso originario della contribuente.

• Codice di procedura civile, artt. 91 e 92

  Le spese di merito sono state compensate per il consolidarsi dell'orientamento giurisprudenziale solo durante la causa, mentre il Comune è stato condannato alle spese del giudizio di cassazione.

Massime di principio

• Un immobile correttamente iscritto in categoria catastale F/2, privo di rendita perché collabente, non è normalmente assoggettabile a ICI sulla base del valore catastale del fabbricato.
• La mancata imponibilità del fabbricato F/2 non consente al Comune di tassare automaticamente il terreno sottostante come area edificabile: l'area resta parte di un compendio già edificato.
• L'imposizione sul valore venale dell'area può iniziare quando la demolizione del rudere restituisce autonomia giuridica e urbanistica all'area fabbricabile, oppure quando iniziano interventi edificatori o di recupero rilevanti ai sensi di legge.
• La sola possibilità astratta di effettuare interventi edilizi, la destinazione urbanistica edificabile o la prospettiva di futura valorizzazione non sono sufficienti, da sole, a fondare l'imposizione per l'annualità considerata.
• La corretta iscrizione catastale in F/2 è un elemento centrale: se contestata o non conforme allo stato dell'immobile, l'esito potrebbe cambiare e rendere necessari accertamenti tecnici e catastali.
• La disciplina riguarda l'ICI e il principio può orientare controversie analoghe sui tributi immobiliari successivi, ma occorre verificare la normativa applicabile alla specifica imposta e all'anno d'imposizione.