Sentenza del 22/10/2020 n. 23077 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Controversia derivante dalla qualificazione fiscale, operata dall'Amministrazione finanziaria, di un atto di permuta del 30 giugno 2006 come cessione di area edificabile generatrice di plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 67 TUIR. L'Ufficio aveva ritenuto che l'oggetto della permuta fosse terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria e aveva notificato avvisi di accertamento ai soci della società semplice partecipata. In primo e secondo grado le Commissioni tributarie avevano in parte confermato la tassazione rideterminando l'area effettivamente edificabile (stima pari a circa 49% dell'area totale). I contribuenti hanno impugnato sostenendo che l'oggetto trasferito era, dal lato venditore, un complesso di unità immobiliari già edificate (con relativa area pertinenziale) e non terreno edificabile, e che la qualificazione di plusvalenza ai sensi dell'art. 67 TUIR era quindi errata.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i ricorsi dei contribuenti e rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha cassato le sentenze delle CTR (Emilia-Romagna e Lombardia) e, decidendo nel merito, ha stabilito che non sussisteva plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 67 TUIR con riferimento all'atto di permuta impugnato. La Corte ha ritenuto che, alla data della permuta, l'oggetto trasferito dal lato della venditrice fosse il complesso immobiliare costituito da fabbricati già esistenti con area cortiliva pertinenziale; l'eventuale futura edificazione conseguente a demolizione e ricostruzione è futura rispetto all'atto ed imputabile al diverso soggetto (l'acquirente). Pertanto l'operazione non poteva essere ricondotta alla cessione di terreno edificabile tassabile ex art. 67 TUIR. Per tali motivi i ricorsi dei contribuenti sono stati accolti, il ricorso dell'Amministrazione è stato rigettato e gli avvisi di accertamento impugnati sono stati annullati; le spese sono compensate.

Norme richiamate

• Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), articolo 67, comma 1, lettera b)

  L'art. 67 rileva per la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti alla data della cessione; la Corte interpreta tale norma nel senso che rileva lo stato oggettivo dell'immobile alla data del trasferimento (terreno non edificato con destinazione urbanistica edificatoria), non la destinazione o i progetti futuri che riguardino demolizione/ricostruzione dopo il trasferimento.

• Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), articolo 17, comma 1, lettera g-bis

  Richiamata nella giurisprudenza come norma di riferimento per la nozione di redditi diversi e plusvalenze; conferma la natura tributaria delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili.

• Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), articolo 68

  Norma richiamata nei motivi di parte; rilevante per la determinazione e modalità di tassazione delle plusvalenze in ipotesi diverse, ma la Corte ha ritenuto applicabile non l'art. 67 rispetto ai beni effettivamente trasferiti (fabbricati esistenti).

• Codice Civile, articolo 1362

  Richiamato dalle parti in tema di interpretazione del contratto; la Corte ha affermato che per la qualificazione fiscale conta lo stato oggettivo degli immobili alla data del trasferimento e non deduzioni soggettive sulla volontà delle parti che modificherebbero l'oggetto del contratto.

• Codice Civile, articoli 1346 e 1401

  Richiamati dalle parti in ordine all'interpretazione e effetti della permuta; la Corte ha però ribadito che l'elemento decisivo resta la natura materiale dell'oggetto trasferito alla data dell'atto.

Massime di principio

• Per stabilire se una cessione genera plusvalenza imponibile ex art. 67 TUIR occorre valutare lo stato oggettivo dell'immobile alla data del trasferimento: rilevano i terreni 'non edificati' ma destinati urbanisticamente all'edificabilità; non rileva invece la mera potenzialità futura di edificazione conseguente a interventi di demolizione e ricostruzione che saranno compiuti dall'acquirente.
• Se l'oggetto effettivo trasferito dal venditore è un immobile già edificato (fabbricati e relative pertinenze), l'operazione non rientra nella fattispecie della cessione di terreno edificabile imponibile ex art. 67 TUIR, anche se esistono piani urbanistici o progetti che consentono successivi interventi edilizi.
• La qualificazione fiscale non può essere alterata deducendo una diversa 'volontà soggettiva' delle parti quando il bene materiale trasferito è identificabile; conta la realtà materiale e la destinazione urbanistica vigente alla data dell'atto.
• Se vi sono porzioni dell'area effettivamente non edificate e suscettibili di utilizzazione edificatoria, l'Amministrazione può tassare la plusvalenza in relazione alla parte effettivamente edificabile; tuttavia l'onere probatorio circa la concreta natura e misura della superficie edificabile incombe sull'Ufficio.
• In fase di documentazione preventiva e contenzioso è fondamentale acquisire e conservare: certificati di destinazione urbanistica, elaborati tecnici e planimetrici allegati al contratto, perizie/relazioni tecniche, il testo integrale dell'atto (descrizione catastale ed eventuali clausole operative) e i dati economici che distinguono il valore del complesso esistente da quello delle nuove cubature pianificate.
• Nel dubbio sulla natura dell'oggetto trasferito, le controversie possono essere decise in favore del contribuente se risulta che il trasferimento riguardava unità immobiliari già realizzate oppure se l'onere probatorio dell'Amministrazione non è soddisfatto.