Sentenza del 24/07/2015 n. 15624 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato per cassazione la sentenza della Commissione tributaria regionale dell'Emilia-Romagna, sostenendo che il terreno ceduto nel 2000 non fosse edificabile perché classificato nelle zone urbanistiche F e G, destinate prevalentemente a spazi, attrezzature e servizi pubblici. Ha inoltre contestato l'utilizzo di elementi successivi o estranei alla situazione urbanistica esistente al momento della vendita per affermare la potenzialità edificatoria del terreno. La ricorrente ha denunciato violazione dell'art. 81, comma 1, lett. b), del T.U.I.R., del D.L. n. 223 del 2006, art. 36, nonché vizi di motivazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il secondo motivo per genericità del quesito di diritto e ha esaminato il primo soltanto sotto il profilo della violazione di legge, ritenendolo infondato. Ha confermato che la plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno è imponibile quando l'area possiede una concreta potenzialità edificatoria, anche se inserita in zone urbanistiche destinate a finalità pubbliche e anche in assenza di strumenti attuativi. Le zone F e G possono quindi essere considerate edificabili ai fini fiscali, se la destinazione urbanistica e gli elementi oggettivi del caso concreto attestano un'attitudine all'edificazione. Il ricorso è stato rigettato e la contribuente è stata condannata al pagamento delle spese processuali, liquidate in 10.000 euro oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 81, comma 1, lett. b), oggi art. 67, comma 1, lett. b), T.U.I.R.

  Plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La plusvalenza è imponibile quando il terreno presenta una potenzialità edificatoria effettiva o concreta, desumibile dagli strumenti urbanistici o da altri elementi certi e obiettivi, anche se non destinato all'edilizia residenziale.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, convertito in legge

  La disposizione è richiamata nel contesto della qualificazione fiscale delle aree edificabili, ma la decisione fonda principalmente il risultato sul principio secondo cui rileva la concreta potenzialità edificatoria dell'area.

• Costituzione, art. 53

  La potenzialità edificatoria è considerata un elemento oggettivo capace di incidere sul valore economico del terreno e, quindi, un indice di capacità contributiva.

• D.M. Lavori Pubblici 2 aprile 1968, n. 1444

  Le aree classificate in zona G, destinate a servizi di quartiere quali scuole, servizi sociali, verde pubblico e parcheggi, possono comunque essere considerate edificabili ai fini tributari, poiché la nozione fiscale non è limitata alla sola edificazione residenziale.

• Codice di procedura civile, art. 366-bis

  Le censure relative ai vizi di motivazione sono state ritenute inammissibili perché prive delle indicazioni richieste dalla norma per individuare chiaramente il fatto controverso e le ragioni dell'insufficienza o contraddittorietà della motivazione.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposizione sulla plusvalenza, la classificazione urbanistica dell'area non deve essere valutata in modo meramente formale: occorre verificare se esista una concreta e oggettiva potenzialità edificatoria al momento della cessione.
• La destinazione a servizi pubblici, verde, parcheggi, scuole o altre opere di urbanizzazione non esclude automaticamente l'edificabilità fiscale dell'area; anche le zone F e G possono generare una plusvalenza imponibile.
• Non è necessario che siano già approvati gli strumenti urbanistici attuativi: è sufficiente che la destinazione urbanistica e gli altri elementi disponibili dimostrino un'attitudine concreta all'edificazione.
• La valutazione deve riferirsi principalmente alla situazione esistente al momento della vendita, considerando elementi certi e obiettivi idonei a incidere sul valore del terreno.
• Per contestare efficacemente l'accertamento occorre dimostrare specificamente l'assenza di qualsiasi concreta utilizzabilità edificatoria e, se necessario, contestare anche la quantificazione della plusvalenza, non soltanto la qualificazione urbanistica dell'area.
• Nel giudizio di cassazione, i motivi devono essere formulati con quesiti e argomentazioni specifici; censure generiche o prive delle indicazioni processuali richieste possono essere dichiarate inammissibili.