Sentenza n. 5013/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Le appellanti contestavano il diniego comunale di condono edilizio adottato con riferimento a un'istanza presentata ai sensi della legge n. 724/1994. Il Comune aveva ritenuto che quattro istanze presentate dai comproprietari per altrettante abitazioni, comprese in un unico fabbricato, fossero riconducibili a un unico centro sostanziale di interessi e dovessero essere valutate unitariamente. Poiché la volumetria complessiva del fabbricato era pari a 2002,72 metri cubi, risultava superato il limite di 750 metri cubi previsto per le nuove costruzioni dal secondo condono. Le appellanti deducevano violazione e falsa applicazione dell'art. 31 della legge n. 47/1985 e dell'art. 39 della legge n. 724/1994, erronea rappresentazione dei fatti e violazione degli artt. 1117 e 1119 c.c. Sostenevano che le abitazioni fossero unità immobiliari autonome, destinate a nuclei familiari diversi, e che il limite volumetrico dovesse essere verificato separatamente per ciascuna istanza, poiché ciascuna non superava i 750 metri cubi. Escludevano inoltre che vi fosse un frazionamento artificioso finalizzato ad aggirare i limiti del condono e invocavano il parere di un consulente tecnico nominato dalla Procura, favorevole alla sanabilità delle singole domande.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l'appello e confermato la sentenza del TAR. Ha interpretato l'art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994 nel senso che il limite di 750 metri cubi costituisce, per le nuove costruzioni, un limite assoluto e inderogabile riferito alla costruzione complessivamente considerata. La possibilità di calcolare la volumetria per singola richiesta costituisce un'eccezione di stretta interpretazione, ammessa quando la scissione delle domande dipenda dalla presenza di proprietari o soggetti aventi titolo diversi, ciascuno legittimato a chiedere la sanatoria della propria porzione, oppure da autonome costruzioni o da specifiche limitazioni quantitative del titolo. Non è invece consentito al medesimo centro sostanziale di interessi utilizzare più istanze relative a unità immobiliari funzionalmente autonome, ma comprese in un unico edificio unitario, per eludere il limite volumetrico; le porzioni appartenenti allo stesso titolare devono essere riunificate ai fini del calcolo. Nel caso concreto, al momento della presentazione delle domande il fabbricato apparteneva in comproprietà ai medesimi soggetti e il successivo frazionamento delle abitazioni non ne aveva eliminato l'unitarietà. Le istanze dovevano quindi essere valutate congiuntamente e la volumetria complessiva eccedeva il limite legale. Il parere tecnico prodotto dalle appellanti non poteva modificare tale conclusione. Spese del grado compensate in ragione della novità della questione.

Norme richiamate

• art. 39 l. 724/1994

  Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

  Il limite di 750 metri cubi per le nuove costruzioni è assoluto e inderogabile; la valutazione per singola richiesta è una deroga di stretta interpretazione e non consente di frazionare domande riferibili a un unico edificio e a un unico centro sostanziale di interessi.

• art. 31 l. 47/1985

  La legittimazione alla presentazione della domanda può spettare, nei casi previsti dalla legge, a proprietari o diversi soggetti aventi titolo rispetto a specifiche porzioni; tale legittimazione può giustificare la presentazione separata delle istanze, ma non il frazionamento artificioso da parte dello stesso soggetto o centro di interessi.

• artt. 1117 e 1119 c.c.

  Le appellanti li hanno invocati per sostenere l'autonomia delle unità immobiliari e la rilevanza della comunione; il Consiglio di Stato ha tuttavia ritenuto prevalente, ai fini del condono, l'unitarietà sostanziale dell'edificio abusivo e del centro di interessi.

Massime di principio

• Per le nuove costruzioni abusive soggette al secondo condono edilizio, il limite massimo di 750 metri cubi previsto dall'art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994 è assoluto e inderogabile e deve essere riferito alla costruzione unitariamente considerata.
• La suddivisione di un unico fabbricato in più unità immobiliari funzionalmente autonome non consente, di per sé, di calcolare separatamente la volumetria condonabile né di presentare più domande per eludere il limite di 750 metri cubi.
• La presentazione di domande separate per porzioni di un unico edificio è ammessa in via eccezionale quando ciascuna domanda sia riconducibile a un diverso proprietario o soggetto avente titolo, legittimato autonomamente sulla propria porzione, oppure quando ricorrano specifiche condizioni normative che consentano la scissione; le porzioni riferibili allo stesso titolare devono essere riunificate ai fini del calcolo volumetrico.
• Ai fini dell'art. 39 della legge n. 724/1994, l'unitarietà della nuova costruzione e del centro sostanziale di interessi prevale sul successivo frazionamento catastale o sull'autonomia funzionale delle singole abitazioni, quando il fabbricato appartenga complessivamente ai medesimi comproprietari al momento della domanda.

Come è indicizzato