Cassazione Civile, Ordinanza n. 34071/2023 del 05/12/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione ad uso diverso per un immobile in Roma. I locatori avevano intimato nel 2015 licenza per finita locazione, assumendo che il rapporto fosse regolato da un contratto stipulato il 1° marzo 2003, di durata seennale, con scadenza al 28 febbraio 2015 dopo rinnovo. La conduttrice si era opposta sostenendo, invece, che il rapporto originario derivasse da un contratto del 1° novembre 1992, con prima scadenza al 31 ottobre 2004 e successiva rinnovazione, e che il contratto del 1° marzo 2003 fosse nullo ex art. 79 l. n. 392/1978 perché peggiorativo per il conduttore e stipulato in violazione della disciplina inderogabile sulle locazioni. In via riconvenzionale chiedeva la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone dovuto. Il Tribunale aveva accolto la riconvenzionale e rigettato la domanda dei locatori; la Corte d'appello, invece, ha ritenuto che il contratto del 2003 fosse novativo, con conseguente cessazione del rapporto al 28 febbraio 2015 e rigetto della ripetizione di indebito. Nel ricorso per cassazione la conduttrice ha denunciato violazione degli artt. 1230 e 1231 c.c. e degli artt. 27, 28 e 79 l. n. 392/1978, sostenendo che le modifiche di canone e durata non integrano novazione, che mancavano animus e causa novandi e che l'aumento del canone, in assenza di novazione, costituiva patto vietato; ha inoltre contestato la rilevanza delle altre clausole valorizzate dalla Corte territoriale come indici della novazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondato l'unico motivo di ricorso. Ha affermato che, nel caso concreto, la Corte d'appello aveva correttamente ricostruito il nuovo contratto del 1° marzo 2003 come novazione oggettiva del precedente rapporto di locazione, sulla base non soltanto delle variazioni di canone e durata, ma anche di ulteriori elementi idonei a dimostrare la comune intenzione delle parti di regolare ex novo i reciproci diritti e obblighi e di estinguere il rapporto precedente. Ha quindi confermato la cessazione del contratto alla data del 28 febbraio 2015, il rigetto della domanda riconvenzionale di ripetizione di indebito e la statuizione sulle spese, compensate per l'alternanza degli esiti nei gradi di merito. È stato inoltre dato atto dell'obbligo della ricorrente di versare l'ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 1230 c.c.

  La novazione oggettiva richiede la sostituzione dell'oggetto o del titolo della prestazione e la presenza dell'animus novandi e della causa novandi; l'accertamento è rimesso al giudice di merito se motivato in modo логico e corretto.

• art. 1231 c.c.

  Le modificazioni meramente accessorie dell'obbligazione non sono sufficienti a integrare la novazione.

• art. 27 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato nel contesto della disciplina della durata e rinnovazione delle locazioni ad uso diverso.

• art. 28 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato quale norma sulla rinnovazione e sulla durata del rapporto locatizio commerciale.

• art. 29 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato quale norma che limita le ipotesi di diniego di rinnovo da parte del locatore.

• art. 79 l. 27 luglio 1978, n. 392

  È vietata ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore o vantaggi contrari ai diritti attribuiti al conduttore dalla legge, ma la norma non impedisce una valida novazione del rapporto quando le parti abbiano effettivamente inteso estinguere il precedente e regolarne uno nuovo.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Il ricorso è stato proposto per violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La trattazione è avvenuta in adunanza camerale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  È stato disposto il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 1, comma 17, l. 24 dicembre 2012, n. 228

  Norma richiamata quale fonte dell'inserimento del comma 1-quater nell'art. 13 d.P.R. n. 115/2002.

• art. 1-bis d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Richiamato per il calcolo dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• In tema di locazione, la sola modifica della misura del canone o della scadenza del rapporto non basta, da sola, a integrare una novazione: occorre verificare se, nel caso concreto, le parti abbiano manifestato in modo inequivoco l'intento di sostituire il precedente rapporto con uno nuovo.
• L'animus novandi e la causa novandi possono essere desunti dal complesso delle clausole e dal contenuto complessivo dell'accordo, non essendo necessario che risultino esclusivamente dalle variazioni di durata o corrispettivo.
• L'accertamento della sussistenza della novazione, quando sorretto da motivazione logica e coerente, è un apprezzamento di merito non sindacabile in cassazione se non nei limiti del vizio di legittimità.
• Le pattuizioni che, isolate, potrebbero apparire accessorie assumono rilievo, nel giudizio sulla novazione, se considerate nel loro insieme come indici della volontà comune di regolare ex novo il rapporto e di estinguere quello preesistente.
• La disciplina inderogabile delle locazioni non impedisce la novazione del rapporto se il nuovo assetto negoziale non si risolve in una semplice rinuncia ai diritti del conduttore, ma in una riorganizzazione complessiva del rapporto con reciproci vantaggi e nuova regolamentazione.

Come è indicizzato