Risposta n. 378 del 10/09/2019

Inapplicabilità delle agevolazioni prima casa in presenza di altro immobile nello stesso Comune concesso in locazione

La risposta n. 378 affronta il tema dell’accesso ai benefici "prima casa" quando l’acquirente possieda già, nello stesso Comune, un altro immobile abitativo concesso in locazione. L’Agenzia delle Entrate esamina se tale vincolo locativo renda l’immobile "inidoneo" ai fini dell’agevolazione e quindi se consenta un nuovo acquisto agevolato.

Fattispecie esaminata

L’istante dichiara di aver:

• venduto il 21 settembre 2018 un’abitazione acquistata nel 2002 nello stesso Comune con i benefici prima casa;
• mantenuto la proprietà di un altro immobile ubicato nel medesimo Comune, acquistato nel 2011 senza agevolazioni fiscali;
• concesso tale immobile in locazione con contratto rinnovato nel 2013 per ulteriori 4+4 anni.

Chiede quindi se possa acquistare una nuova abitazione nello stesso Comune, fruendo nuovamente delle agevolazioni previste dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, del DPR n. 131 del 1986.

Quesito del contribuente

Il quesito riguarda la possibilità di applicare i benefici prima casa nonostante il possesso di un altro immobile abitativo nello stesso Comune, in ragione del fatto che tale immobile è locato e dunque, secondo il contribuente, non immediatamente disponibile per l’uso abitativo personale.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

L’istante ritiene che l’agevolazione spetti anche nel caso in cui il contribuente sia proprietario di un immobile locato, perché il contratto di locazione costituirebbe un vincolo giuridico che rende l’alloggio oggettivamente inidoneo ad essere abitato dal proprietario. A supporto richiama:

• l’ordinanza della Corte di Cassazione 27 luglio 2018, n. 19989, che avrebbe esteso l’agevolazione al proprietario di un immobile locato nello stesso Comune;
• l’orientamento favorevole dell’Agenzia in tema di nuda proprietà, che a suo avviso sarebbe assimilabile alla locazione per effetto della sola durata del vincolo.

Normativa richiamata

L’Agenzia ricorda che il beneficio è disciplinato dalla nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131. L’agevolazione consiste nell’applicazione:

• dell’imposta di registro al 2%;
• delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna.

I requisiti dichiarativi e sostanziali rilevanti sono i seguenti:

• l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce la residenza entro 18 mesi, oppure in quello in cui svolge la propria attività;
• nell’atto di acquisto, l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa di abitazione nel medesimo Comune;
• l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, nemmeno per quote e anche in regime di comunione legale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni su tutto il territorio nazionale.

Valutazione dell’Agenzia sulla nozione di "casa di abitazione"

L’Agenzia sottolinea che le condizioni ostative sono connesse alla titolarità di diritti su un’altra "casa di abitazione" nel medesimo Comune, oppure su altra casa acquistata con le agevolazioni ovunque ubicata. La verifica non riguarda l’uso effettivo del bene, ma la sua oggettiva idoneità abitativa sulla base di criteri astratti e oggettivi.

A supporto richiama:

• la circolare n. 19/E del 1° marzo 2001, secondo cui non rileva l’utilizzazione di fatto diversa dalla classificazione catastale e l’agevolazione non spetta se il contribuente è titolare, nel Comune, di altro immobile classificato o classificabile come abitazione, indipendentemente dall’utilizzazione di fatto;
• la circolare del Ministero delle Finanze n. 1 del 2 marzo 1994;
• la risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010 e la risoluzione n. 107 del 1° agosto 2017, che ammettono l’agevolazione solo in caso di assoluta inidoneità dell’immobile già posseduto, ad esempio per inagibilità.

Distinzione rispetto alla sentenza della Cassazione richiamata dal contribuente

L’Agenzia non ritiene estensibile al caso in esame l’ordinanza della Cassazione n. 19989/2018, che aveva riconosciuto il beneficio anche a chi possedeva un immobile nello stesso Comune, ma gravato da un regolare rapporto di locazione non preordinato a creare artificiosamente l’indisponibilità del bene.

Secondo l’Amministrazione, non può attribuirsi rilievo a una nozione di inidoneità fondata su una mera indisponibilità giuridica temporanea, come quella derivante dal contratto di locazione e dipendente dalla volontà del proprietario. Tale lettura, infatti, non trova riscontro nel dato normativo, che richiede l’assenza di titolarità di diritti su un’altra casa di abitazione nel Comune.

L’Agenzia osserva anche che la mera locazione di un immobile non integra una causa di forza maggiore che giustifichi il mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi previsto dalla nota II-bis.

Differenza rispetto al caso della nuda proprietà

Viene inoltre precisato che la posizione del proprietario di un immobile locato non è assimilabile a quella del nudo proprietario. Per tale ragione non sono applicabili, nel caso in esame, gli orientamenti favorevoli già espressi dall’Amministrazione sul nudo proprietario che acquista un’altra casa nello stesso Comune, come richiamato dalle circolari n. 38/E del 12 agosto 2005 e n. 18/E del 29 maggio 2013.

Parere conclusivo dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia conclude che l’istante non può fruire dei benefici prima casa, poiché è proprietario di un altro immobile ubicato nello stesso Comune e, pertanto, non può rendere la dichiarazione richiesta dalla lettera b) della nota II-bis, ossia di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile da acquistare.

Conclusioni operative

La risposta chiarisce che:

• la locazione dell’immobile già posseduto non elimina la causa ostativa prevista dalla nota II-bis;
• ai fini dell’agevolazione rileva la titolarità del diritto sull’immobile abitativo, non la sua disponibilità materiale o l’effettivo utilizzo;
• solo l’inidoneità oggettiva e assoluta del bene, come l’inagibilità, può incidere sulla spettanza del beneficio in casi analoghi.

Di conseguenza, in presenza di un altro immobile abitativo nello stesso Comune, sebbene locato, il nuovo acquisto non può beneficiare delle agevolazioni "prima casa".