Sentenza del 05/10/2020 n. 2787 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Accertamento tributario volto a tassare la differenza tra il canone di locazione originariamente pattuito e il canone successivamente concordato in misura inferiore per un triennio. La riduzione era stata pattuita come ristoro, a favore del conduttore, delle spese di sistemazione dei locali da questi sostenute per il miglioramento dell'unità immobiliare (onere del conduttore). L'ente impositore ha ritenuto rilevante l'importo del canone originario e ha ripresa a tassazione la differenza per il triennio, nonostante l'esistenza di un addendum contrattuale che ufficializzava la riduzione. Si segnalava inoltre che il locatore aveva assolto l'imposta di registro sulla base dell'importo originario.

La decisione

Il giudice ha ritenuto illegittima la ripresa a tassazione della differenza tra il canone originario e quello ridotto per il triennio. Ha stabilito che l'importo originario pattuito non rileva ai fini impositivi quando la riduzione del canone costituisce un addendum del contratto originario che documenta l'accordo tra le parti (riduzione in cambio di spese sostenute dal conduttore per il miglioramento). Non rileva neppure il fatto che il locatore abbia pagato l'imposta di registro sulla base del canone originario: ciò non legittima la pretesa impositiva sulla differenza. Consegue l'illegittimità dell'accertamento.

Norme richiamate

• d.P.R. 917/1986, art. 26

  La norma è stata richiamata in relazione alla determinazione del reddito fondiario derivante dalla locazione; il giudice ha interpretato che la misura del canone rilevante ai fini fiscali può essere quella risultante da un valido addendum che modifica le condizioni economiche del contratto originario.

• Cass., n. 11158/2013

  Giurisprudenza richiamata a supporto del principio che le variazioni contrattuali (addendum) efficaci tra le parti determinano la capacità contributiva tassabile, e non il mero importo originariamente pattuito se successivamente modificato validamente.

• Cass., n. 651/2012

  Richiamata per confermare orientamenti sulla rilevanza probatoria e fiscale delle modifiche contrattuali e sulla necessità di valutare la concreta natura economica delle operazioni pattuite tra locatore e conduttore.

Massime di principio

• Se una riduzione del canone è formalizzata tramite addendum contrattuale e costituisce corrispettivo per spese di miglioria sostenute dal conduttore, la somma non deve essere automaticamente riqualificata come maggior reddito imponibile del locatore.
• Il pagamento dell'imposta di registro basata su un canone originario non legittima di per sé una successiva ripresa a tassazione della differenza se esiste un valido accordo modificativo che ne spiega la natura economica.
• La qualificazione fiscale dipende dalla sostanza economica dell'accordo: occorre valutare documentazione (addendum, fatture delle spese sostenute dal conduttore, corrispondenza) che dimostri che la riduzione è effettiva contropartita per oneri sopportati dal conduttore.
• Per evitare contestazioni è consigliabile formalizzare per iscritto le variazioni del canone (addendum) specificando la causa e la durata della riduzione, conservare le prove delle spese e, se possibile, coordinare la registrazione dell'addendum per chiarezza fiscale.
• Gli enti impositori non possono automaticamente considerare rilevante ai fini fiscali il canone originario quando esistono modifiche contrattuali valide che incidono sulla misura effettiva del corrispettivo percepito.