Sentenza n. 3166/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 5

Esito

La controversia

L'appellante ha impugnato la sentenza del TAR Lazio che aveva respinto il ricorso contro la determina dirigenziale con cui Roma Capitale aveva contestato l'accorpamento del locale commerciale al piano terra e dell'unità immobiliare al primo piano, nonché la realizzazione di una scala a chiocciola interna e il conseguente mutamento di destinazione d'uso. Con il primo motivo ha dedotto error in procedendo, violazione dell'art. 64, comma 2, c.p.a., del principio della domanda, degli artt. 99 c.p.c. e 2907 c.c., dell'art. 112 c.p.c. e dell'art. 3, comma 1, c.p.a., sostenendo che non fosse provata la variazione delle superfici né l'utilizzazione della scala per il passaggio del pubblico. Con il secondo motivo ha dedotto violazione e falsa applicazione degli artt. 3 e 37 d.P.R. 380/2001, della normativa regionale e comunale richiamata, nonché dei principi di correttezza, buona fede, certezza del diritto e proporzionalità; ha sostenuto che la scala costituisse soltanto un collegamento funzionale, senza accorpamento delle unità immobiliari e senza mutamento di destinazione d'uso. Ha inoltre affermato che l'intervento fosse stato realizzato nel 1968, prima dell'entrata in vigore della disciplina regionale sul cambio di destinazione d'uso.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l'appello e confermato la sentenza del TAR. La documentazione, inclusa quella fotografica, ha dimostrato che la scala collegava direttamente il locale commerciale al piano terra con l'unità immobiliare al primo piano. Tale collegamento ha determinato l'unificazione funzionale delle due unità e ha conferito al locale superiore un'oggettiva attitudine all'utilizzo commerciale, integrando anche un mutamento della destinazione d'uso. L'intervento è stato qualificato come ristrutturazione edilizia, poiché l'accorpamento e la modifica della distribuzione interna hanno alterato l'originaria consistenza fisica dell'immobile. È stata inoltre ritenuta non provata la realizzazione dell'opera nel 1968: l'onere della prova della data di esecuzione grava sul privato, che deve fornire atti o altri elementi idonei a dimostrare l'epoca dell'intervento. Le sole autorizzazioni dei proprietari alla realizzazione della scala non erano sufficienti. L'appellante è stato condannato alle spese del grado, liquidate in euro 4.000, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 64, comma 2, c.p.a.

  La decisione richiama la disposizione in relazione alla valutazione delle risultanze istruttorie, ma non accoglie le censure dell'appellante.

• art. 3, comma 1, c.p.a.

  Richiamato dall'appellante con riguardo all'obbligo di motivazione; la censura non è stata ritenuta fondata.

• art. 3 d.P.R. 380/2001

  Utilizzato quale parametro per la qualificazione dell'intervento edilizio; l'accorpamento e la modifica della distribuzione interna sono stati ricondotti alla ristrutturazione edilizia.

• art. 37 d.P.R. 380/2001

  Richiamato dall'appellante in relazione al regime edilizio applicabile, senza che la relativa censura conducesse all'accoglimento dell'appello.

• art. 16 l. regionale n. 15/2008

  Richiamato dall'appellante tra le disposizioni asseritamente violate in materia edilizia e di mutamento di destinazione d'uso.

• art. 6, commi 1 e 2, NTA del Comune di Roma

  Richiamato dall'appellante tra le norme comunali rilevanti per la disciplina dell'intervento edilizio.

• Circolare prot. n. QI/19137 del 9 marzo 2012

  Richiamata dall'appellante quale atto interpretativo della disciplina edilizia comunale.

• deliberazione dell'Assemblea Capitolina di Roma Capitale n. 44/2011

  Richiamata dall'appellante tra gli atti regolatori rilevanti per la classificazione dell'intervento.

• artt. 99 e 112 c.p.c.

  Richiamati dall'appellante in relazione al principio della domanda e ai limiti della decisione giudiziale; le relative censure non sono state accolte.

• art. 2907 c.c.

  Richiamato dall'appellante insieme al principio della domanda; la doglianza è stata respinta.

Massime di principio

• La realizzazione di un collegamento interno tra unità immobiliari distinte può determinare la loro unificazione funzionale quando attribuisca a una di esse l'oggettiva attitudine a essere utilizzata secondo la destinazione dell'altra.
• L'accorpamento di unità immobiliari e la modifica della distribuzione interna della superficie, ove alterino l'originaria consistenza fisica dell'immobile, rientrano nella categoria della ristrutturazione edilizia.
• La qualificazione dell'intervento edilizio e del mutamento di destinazione d'uso può fondarsi sull'oggettiva attitudine funzionale derivante dalle opere realizzate, indipendentemente dalla permanenza di distinte unità catastali o dalla diversità dei proprietari.
• L'onere di provare la data di realizzazione di un'opera edilizia grava sul privato, quale soggetto nella disponibilità degli elementi idonei a dimostrarne l'epoca di esecuzione; autorizzazioni alla realizzazione non accompagnate da ulteriori riscontri possono non essere sufficienti.

Come è indicizzato