Sentenza del 19/03/2019 n. 1651 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione, ai fini dell'imposta di registro, di un contratto formalmente qualificato come locazione. L'Amministrazione finanziaria sosteneva che alcune clausole — in particolare l'addebito al conduttore delle spese di straordinaria amministrazione e l'acquisizione gratuita degli impianti al termine del contratto — fossero indicative di una concessione di diritto di superficie e legittimassero quindi la riqualificazione del negozio. Il contribuente contestava tale interpretazione, sostenendo che le clausole rientrassero nella normale autonomia contrattuale delle parti.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro

  La qualificazione dell'atto ai fini dell'imposta di registro non può fondarsi esclusivamente su singole clausole compatibili con un contratto di locazione e riconducibili all'autonomia negoziale, se non emerge una diversa causa concreta del contratto.

• Disciplina civilistica della locazione e dell'autonomia contrattuale

  Le parti possono regolare liberamente la ripartizione delle spese e prevedere effetti patrimoniali alla cessazione del rapporto, inclusa l'acquisizione degli impianti, senza che tali pattuizioni determinino automaticamente una concessione di diritto di superficie.

• Disciplina della concessione del diritto di superficie

  La qualificazione come diritto di superficie richiede elementi sostanziali propri di tale diritto reale; non è sufficiente la presenza, in un contratto di locazione, di clausole relative agli impianti o agli oneri di manutenzione.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione finanziaria non può riqualificare un contratto sulla base di singole clausole accessorie se queste sono compatibili con la causa tipica del contratto dichiarato.
• L'attribuzione al conduttore delle spese straordinarie, anche se normalmente gravanti sul locatore, può costituire una pattuizione valida nell'ambito dell'autonomia contrattuale e non prova, da sola, l'esistenza di un diritto reale.
• La previsione che gli impianti restino o siano acquisiti gratuitamente dal conduttore alla fine del rapporto non comporta automaticamente una concessione di diritto di superficie.
• Per riqualificare un contratto occorre dimostrare che la sua causa concreta e l'assetto complessivo degli interessi siano incompatibili con la qualificazione formale, non limitarsi a valorizzare clausole isolate.
• In situazioni analoghe è opportuno esaminare il contratto nel suo insieme, distinguendo tra elementi essenziali del negozio e clausole accessorie liberamente negoziabili.