Cassazione Civile, Ordinanza n. 05891/2024 del 05/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato nel 1998, nel quale il promissario acquirente aveva ottenuto la consegna anticipata dell'immobile prima del definitivo. Il Tribunale aveva dichiarato la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori e li aveva condannati alla restituzione dell'acconto versato; con sentenza definitiva aveva poi condannato il promissario acquirente a corrispondere una somma mensile per l'occupazione dell'immobile fino al rilascio. In appello, su impugnazione degli eredi dei venditori e di uno di essi, la Corte territoriale ha compensato i reciproci crediti e ha aumentato la somma dovuta per l'occupazione con gli interessi legali, ritenendo che la risoluzione del preliminare producesse effetti restitutori ex art. 1458 c.c. e che il promissario acquirente dovesse restituire non solo il bene ma anche i frutti del godimento anticipato. Il ricorrente ha denunciato violazione e falsa applicazione degli artt. 1458, 2033, 2037 e 1803 c.c. e dell'art. 360 n. 3 c.p.c., sostenendo che l'occupazione anticipata derivava da un comodato accessorio al preliminare, sicché la risoluzione non avrebbe potuto travolgere le prestazioni già eseguite di un contratto a esecuzione continuata; inoltre ha contestato l'applicazione della ripetizione di indebito e la qualificazione dell'importo dovuto come effetto restitutorio anziché risarcitorio.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che il motivo non si confrontasse utilmente con l'orientamento consolidato secondo cui, in caso di risoluzione del preliminare di vendita con consegna anticipata del bene, viene meno la causa dell'attribuzione e sorge l'obbligo di restituire sia la cosa sia i frutti/per l'uso del bene, secondo la ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c. La Corte ha ribadito che, nella fattispecie di preliminare con consegna anticipata, l'operazione va ricondotta a un negozio misto o comunque a un collegamento funzionale unitario tra preliminare e comodato, con disciplina prevalente desumibile dallo schema tipico predominante; venuta meno la causa, l'obbligo restitutorio comprende anche l'equivalente del godimento dal momento della domanda. Conseguentemente, oltre alla declaratoria di inammissibilità, il ricorrente è stato condannato alle spese in favore di entrambe le parti resistenti e all'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1458 c.c.

  La risoluzione per inadempimento ha efficacia retroattiva e comporta il venir meno della causa delle prestazioni ricevute; tuttavia, nella fattispecie concreta, ciò conduce a obblighi restitutori fondati sulla ripetizione dell'indebito e non a una funzione risarcitoria.

• art. 2033 c.c.

  La restituzione del bene e dei frutti derivanti dal suo godimento anticipato consegue, dopo la risoluzione del preliminare, alla mancanza di causa dell'attribuzione patrimoniale.

• art. 2037 c.c.

  Richiamato dal ricorrente a sostegno dell'erronea applicazione dell'indebito, ma la Corte non ne fa applicazione autonoma, ritenendo corretta la disciplina restitutoria ex art. 2033 c.c.

• art. 1803 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la natura gratuita della consegna anticipata qualificata come comodato; la Corte conferma che, pur nel collegamento con il comodato, la cessazione della causa dell'operazione impone la restituzione del valore del godimento.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Norma processuale richiamata quale parametro del vizio denunciato per violazione e falsa applicazione di legge.

• art. 360 bis c.p.c.

  Base della declaratoria di inammissibilità, perché il ricorso non supera il filtro dell'orientamento consolidato della Corte.

• art. 378 c.p.c.

  Richiamato per il deposito delle memorie in prossimità dell'udienza camerale.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002

  Fondamento dell'obbligo di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di inammissibilità del ricorso.

Massime di principio

• Nel preliminare di compravendita con consegna anticipata dell'immobile, la risoluzione per inadempimento travolge la causa dell'attribuzione e fa sorgere un obbligo restitutorio per entrambe le parti, da ricondurre alla ripetizione dell'indebito.
• L'obbligo di restituzione non riguarda solo la cosa, ma anche l'equivalente economico del godimento del bene e i frutti percepiti o percepibili per il periodo di detenzione, quantomeno dal momento della domanda giudiziale.
• La qualificazione dell'operazione come collegamento tra preliminare e comodato non esclude l'unitarietà funzionale del regolamento; se viene meno il contratto principale o la causa unitaria, vengono meno anche gli effetti del rapporto accessorio.
• Quando il motivo di ricorso si limita a riproporre una tesi incompatibile con un orientamento consolidato della Corte senza offrire argomenti idonei a rimeditazione, il ricorso è inammissibile ex art. 360-bis c.p.c.

Come è indicizzato