Sentenza n. 1836/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

La proprietaria aveva presentato una SCIA per installare un punto di cottura nel monolocale, sostenendo che l’unità avesse originariamente destinazione abitativa, come risultava da atti di cessione risalenti al 1925, e fosse stata utilizzata come ufficio solo in seguito. Il Comune ha inibito la SCIA ritenendo che la destinazione attuale fosse direzionale, che il passaggio all’uso residenziale costituisse un mutamento urbanisticamente rilevante e che mancassero i requisiti dimensionali minimi per l’abitabilità. Con il primo motivo la ricorrente ha dedotto, in riferimento agli artt. 23-ter e 9-bis del d.P.R. 380/2001, che gli atti storici di provenienza dimostrassero la destinazione abitativa compresa nello stato legittimo e che i successivi usi di fatto come ufficio non fossero decisivi. Con il secondo motivo ha contestato la necessità di verificare i requisiti igienico-sanitari secondo la normativa vigente, richiamando la situazione e la disciplina dell’epoca della destinazione abitativa originaria. Con il terzo motivo ha lamentato la tardività dell’inibitoria, perché adottata oltre il termine di trenta giorni dalla presentazione della SCIA.

La decisione

Il TAR ha respinto tutti e tre i motivi. Il primo è infondato: per i mutamenti funzionali di destinazione d’uso, rimasti sostanzialmente liberi fino alla disciplina introdotta dall’art. 3, comma 60, della l. 662/1996, occorre dimostrare che l’uso invocato fosse in atto quando è intervenuta la relativa disciplina oppure che sia stato successivamente autorizzato. Gli atti di cessione attestavano soltanto l’originaria destinazione abitativa, mentre la documentazione, compresa una richiesta di permesso edilizio del 1986 nella quale l’immobile era dichiarato adibito a ufficio, dimostrava il successivo mutamento; non risultava provato né il ripristino dell’uso abitativo prima della disciplina regionale attuativa né il rilascio di un titolo che lo autorizzasse. Il secondo motivo è infondato perché, trattandosi di una trasformazione innovativa verso l’uso abitativo, dovevano sussistere i requisiti igienico-sanitari prescritti dalla normativa vigente al momento della trasformazione; la disciplina meno restrittiva del passato non rilevava. Anche il terzo motivo è infondato: l’inibitoria è stata adottata e comunicata tempestivamente per via telematica al tecnico incaricato, presso il cui studio la ricorrente aveva eletto domicilio. Ricorso respinto; spese a carico della ricorrente, liquidate in euro 4.000, oltre accessori di legge se dovuti.

Norme richiamate

• art. 9-bis d.P.R. 380/2001

  In base al disposto dell’art. 9 bis del tued l’accertamento del cd. “stato legittimo” di un immobile avviene sulla scorta di documenti e atti di diversa natura a seconda che la costruzione dello stesso sia avvenuta in epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio o successivamente.

  Lo stato legittimo si ricostruisce mediante documenti diversi secondo il regime edilizio vigente al momento della realizzazione: per gli immobili realizzati quando non era necessario un titolo edilizio possono rilevare documenti idonei ad attestare lo stato di fatto originario; per gli interventi successivi rilevano i titoli che li hanno autorizzati.

• art. 26, comma 1, l. 47/1985

  Con riguardo agli interventi relativi al mutamento di destinazione d’uso funzionale il periodo entro cui lo stato legittimo può desumersi dalla prova di uno stato di fatto si estende oltre le date del 1942 e del 1967 in cui il legislatore ha imposto l’obbligo del previo conseguimento (prima nel solo centro abitato e poi anche al di fuori di esso) della licenza edilizia, atteso che tale tipologia di intervento ha continuato ad essere una attività sostanzialmente libera e non regolamentata (art. 26 comma 1 L. 47/1985; Corte Cost. 73/1991; Cons. Stato, V, 231/99) fino al varo dell’art. 3 comma 60 della L. 662/96

  Il mutamento funzionale di destinazione d’uso è rimasto sostanzialmente libero e non regolamentato fino alla disciplina introdotta dalla l. 662/1996; perciò, la destinazione invocata può essere provata come stato di fatto anche oltre le date in cui divenne obbligatorio il titolo per la costruzione edilizia.

• art. 3, comma 60, l. 662/1996

  Il soggetto che voglia dimostrare la legittimità di una certa destinazione d’uso deve quindi provare che la stessa fosse in atto al momento della disciplina legislativa dei mutamenti funzionali oppure che la modifica della stessa sia stata successivamente autorizzata da un titolo edilizio.

  Per dimostrare la legittimità di una destinazione d’uso funzionale occorre provare che essa fosse effettivamente in atto quando è intervenuta la disciplina che ha assoggettato tali mutamenti ad autorizzazione, oppure che la successiva modifica sia stata autorizzata da un titolo edilizio.

• art. 23-ter d.P.R. 380/2001

  Non essendoci prova del ripristino della destinazione abitativa anteriormente alla disciplina regionale di attuazione dell’art. 3 comma 60 della L. 662/96 né del fatto che la stessa sia stata successivamente autorizzata da un permesso edilizio o atto equivalente a ragione il Comune ha ritenuto che l’uso abitativo dell’immobile non potesse considerarsi compreso nello stato legittimo ma richiedesse un apposito titolo edilizio.

  La destinazione abitativa, non dimostrata come in atto prima della disciplina attuativa né autorizzata successivamente, non può essere considerata compresa nello stato legittimo e il suo ripristino richiede un apposito titolo edilizio.

• art. 3, comma 60, l. 662/1996

  Con riguardo agli interventi relativi al mutamento di destinazione d’uso funzionale il periodo entro cui lo stato legittimo può desumersi dalla prova di uno stato di fatto si estende oltre le date del 1942 e del 1967 in cui il legislatore ha imposto l’obbligo del previo conseguimento (prima nel solo centro abitato e poi anche al di fuori di esso) della licenza edilizia, atteso che tale tipologia di intervento ha continuato ad essere una attività sostanzialmente libera e non regolamentata (art. 26 comma 1 L. 47/1985; Corte Cost. 73/1991; Cons. Stato, V, 231/99) fino al varo dell’art. 3 comma 60 della L. 662/96

  La disciplina che ha reso assoggettabili ad autorizzazione i mutamenti funzionali di destinazione d’uso segna il momento entro cui può essere provato che una determinata destinazione fosse già in atto senza titolo.

Massime di principio

• Per ricostruire lo stato legittimo di un immobile occorre distinguere tra costruzioni realizzate quando non era obbligatorio un titolo edilizio, per le quali possono rilevare documenti che attestino lo stato di fatto originario, e interventi successivi, la cui legittimità deriva dai titoli edilizi che li hanno autorizzati.
• Per dimostrare la legittimità di un mutamento funzionale di destinazione d’uso occorre provare che la destinazione fosse in atto quando tale mutamento è stato assoggettato a disciplina autorizzatoria, oppure che sia stata successivamente autorizzata; la sola prova di una destinazione originaria, seguita da un diverso uso, non dimostra che quella originaria sia rimasta legittimamente in essere.
• Quando la destinazione abitativa è ripristinata mediante una trasformazione innovativa, la sua ammissibilità presuppone il rispetto dei requisiti igienico-sanitari vigenti al momento della trasformazione; non rileva che la normativa fosse meno restrittiva quando l’immobile ebbe in passato quella destinazione.
• Ai fini del termine per l’esercizio dei poteri inibitori sulla SCIA, la comunicazione telematica al tecnico incaricato presso il cui studio il segnalante abbia eletto domicilio è idonea a perfezionare tempestivamente la comunicazione del provvedimento.

Come è indicizzato