Sentenza del 09/02/2021 n. 1249 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

Impugnazione avviso di liquidazione che ha revocato l'agevolazione "prima casa" (atto di compravendita del 18.10.2016 e relativo mutuo) perché al momento dell'acquisto la contribuente era ancora proprietaria di un altro immobile sito a Vastogirardi per il quale aveva già beneficiato delle agevolazioni. La ricorrente ha dedotto di essersi obbligata, con separazione consensuale omologata (19.06.2014), a trasferire la nuda proprietà al figlio e l'usufrutto all'ex coniuge (trasferimento effettivo 26.07.2018) e di avere trasferito la residenza nel Comune dell'immobile acquistato entro 18 mesi.

La decisione

Il Collegio ha rigettato l'appello e confermato gli avvisi di liquidazione. Ha ritenuto applicabile il disposto del DPR 131/86 (tariffa, parte I, nota II-bis) secondo cui, per ottenere l'aliquota agevolata, al momento dell'acquisto l'acquirente non deve essere titolare, neppure parzialmente, di diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà) su altra casa di abitazione. L'obbligo assunto in sede di separazione ha natura meramente obbligatoria e non sostituisce il requisito sostanziale della perdita del diritto reale; il trasferimento avvenuto solo il 26.07.2018 è successivo all'acquisto e perciò inefficace ai fini dell'agevolazione. Inoltre il trasferimento della residenza entro 18 mesi è requisito ulteriore e non alternativo rispetto all'assenza di diritti su altra abitazione. Sentenza confermata; spese compensate.

Norme richiamate

• DPR 131/1986, tariffa, parte I, nota II-bis

  Per usufruire dell'agevolazione "prima casa" l'acquirente deve dichiarare, nell'atto, di non essere titolare, neppure per quote, di diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà) su altra casa di abitazione; tale requisito deve sussistere al momento dell'acquisto e non può essere sostituito da meri obblighi assunti (es. in separazione o con preliminare).

• Cass. civ. 21.07.2015 n. 15264 (giurisprudenza interpretativa)

  La Corte ha affermato che non è sufficiente la stipula di un contratto preliminare o di altri impegni obbligatori di trasferimento per riconoscere l'agevolazione: occorre che il trasferimento della proprietà sia già avvenuto al momento dell'acquisto dell'ulteriore immobile.

Massime di principio

• Per ottenere l'agevolazione "prima casa" è imprescindibile che, al momento del nuovo acquisto, l'acquirente non sia titolare di diritti reali su altra abitazione: l'esistenza di un obbligo futuro di trasferimento non sostituisce la perdita effettiva del diritto.
• Gli impegni assunti in sede di separazione consensuale (anche se omologati) o i contratti preliminari hanno natura meramente obbligatoria e non producono gli effetti reali necessari per fruire delle agevolazioni tributarie connesse alla condizione di "prima casa".
• Il trasferimento della residenza entro il termine previsto (es. 18 mesi) è un requisito autonomo e complementare e non può supplire alla mancanza del requisito relativo all'assenza di diritti reali su altra abitazione al momento dell'acquisto.
• In situazioni analoghe: per tutelare il diritto all'agevolazione, occorre che il cedente/beneficiario effettui materialmente il trasferimento dei diritti reali sull'immobile precedente prima della stipula dell'atto agevolato; altrimenti l'agevolazione può essere revocata dall'Amministrazione finanziaria.
• Prima di contare su obblighi contrattuali o sentenze di omologa per ottenere benefici fiscali, è opportuno verificare e documentare che il titolo reale sia già cessato o trasferito alla data dell'acquisto agevolato.