Cassazione Civile, Ordinanza n. 15808/2025 del 13/06/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione commerciale di un immobile destinato a supermercato. La conduttrice aveva inizialmente chiesto la risoluzione del contratto per asserita mancata esecuzione, da parte della locatrice, delle opere necessarie a rendere l'immobile conforme alla normativa antincendio; tale domanda era stata rigettata nei precedenti giudizi, nei quali era stato accertato il permanere del rapporto di locazione e la conduttrice era stata condannata al pagamento dei canoni. In pendenza di quel contenzioso, la locatrice aveva poi diffidato la conduttrice ad adempiere e a pagare i canoni insoluti; successivamente aveva ottenuto decreto ingiuntivo per canoni e oneri accessori. Opposta l'ingiunzione, il Tribunale aveva revocato il decreto ma aveva comunque condannato la conduttrice a un'indennità per occupazione abusiva. In appello la Corte territoriale aveva ritenuto che la locatrice, con il proprio comportamento successivo, avesse rinunciato ad avvalersi della risoluzione già prodottasi per effetto della diffida ad adempiere, e aveva quindi accolto l'appello della locatrice e rigettato l'opposizione a decreto ingiuntivo. Con il ricorso per cassazione la conduttrice deduceva: 1) omessa pronuncia/nullità della decisione per non avere esaminato l'eccezione di nullità del contratto di locazione per mancata registrazione; 2) omessa pronuncia sull'appello incidentale relativo alla domanda di risoluzione del contratto per effetto della precedente domanda giudiziale e/o della disdetta contenuta nell'atto introduttivo; 3) violazione degli artt. 1453 e 1454 c.c. e omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che la diffida ad adempiere del 24 gennaio 2014 aveva risolto di diritto il contratto e che la locatrice, restando a lungo inattiva nel pretendere i canoni, non poteva successivamente rinunciare all'effetto risolutivo; 4) omesso esame del recesso ex art. 27 l. 392/1978; 5) violazione dell'art. 1591 c.c. per la condanna all'indennità di occupazione nonostante l'asserita mancanza di mora; 6) violazione dell'art. 2697 c.c. in ordine agli oneri condominiali per carenza di prova. La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibili il primo e il secondo motivo; ha accolto il terzo motivo, ritenendo che la sentenza impugnata avesse richiamato in modo meramente astratto la giurisprudenza sulla rinunciabilità dell'effetto risolutivo da diffida ad adempiere, senza confrontarsi adeguatamente con la concreta fattispecie e con la prolungata inerzia della locatrice dopo la diffida; ha ritenuto assorbiti il quarto, il quinto e il sesto motivo. È stato inoltre dichiarato inammissibile il ricorso incidentale condizionato della locatrice, poiché volto a censurare un capo della decisione di merito rimasto assorbito e riesaminabile nel giudizio di rinvio.

La decisione

La Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d'appello di Brescia in diversa composizione, perché riesamini la questione centrale della rinuncia all'effetto risolutivo derivante dalla diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., confrontandosi con i diversi orientamenti di legittimità richiamati e con le peculiarità del caso concreto, in particolare con il lungo periodo di inerzia della locatrice dopo l'invio della diffida. Restano assorbite le ulteriori censure della ricorrente principale. Il ricorso incidentale condizionato della locatrice è stato dichiarato inammissibile, poiché il tema prospettato potrà essere riproposto al giudice di rinvio. In sostanza, la decisione di merito è stata annullata solo sul punto decisivo relativo alla persistente efficacia o meno della risoluzione di diritto del contratto, con prosecuzione del giudizio davanti al giudice del rinvio.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  La censura di omessa pronuncia richiede che risulti univocamente dedotta in giudizio la questione asseritamente non esaminata; il ricorso deve inoltre indicare specificamente dove e come la questione sia stata devoluta al giudice di merito.

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  È necessaria la specifica indicazione e localizzazione degli atti e dei documenti su cui il motivo di ricorso si fonda; non basta un generico richiamo documentale.

• art. 1453 c.c.

  È richiamato in relazione alla risoluzione per inadempimento, quale sfondo sistematico della vicenda contrattuale.

• art. 1454 c.c.

  La diffida ad adempiere produce la risoluzione di diritto se inutilmente decorso il termine; la Corte esige però che il giudice di merito valuti in concreto se, successivamente, il contraente non inadempiente abbia rinunciato ad avvalersi di tale effetto.

• art. 1591 c.c.

  È evocato per l'indennità dovuta dal conduttore in caso di ritardata restituzione dell'immobile; la relativa censura è stata assorbita.

• art. 2697 c.c.

  È richiamato in tema di onere della prova sugli oneri condominiali richiesti in rimborso; la censura è stata assorbita.

• art. 27 l. n. 392/1978

  È richiamato dalla ricorrente come base del preteso recesso esercitato mediante domanda giudiziale; il tema è rimasto assorbito.

• art. 1456 c.c.

  Citato nel confronto giurisprudenziale sulla rinunciabilità dell'effetto risolutivo derivante da clausola risolutiva espressa.

• art. 1457 c.c.

  Citato nel confronto giurisprudenziale sulla rinunciabilità dell'effetto risolutivo derivante dal termine essenziale.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La trattazione è avvenuta in camera di consiglio secondo il rito camerale accelerato previsto dalla norma.

• art. 360 c.p.c.

  È il parametro dei motivi di ricorso; la Corte evidenzia che alcune censure erano state impropriamente sussunte nel n. 5 anziché nel n. 4, e che il motivo accolto integrava violazione di legge e/o omesso esame di fatto decisivo.

• art. 360-bis n. 2 c.p.c.

  Richiamato per sottolineare la necessità di una censura specifica e decisiva, idonea a far emergere l'interesse ad impugnare.

• art. 1, comma 346, l. n. 311/2004

  Evocato dalla ricorrente come norma violata in relazione alla nullità del contratto per mancata registrazione, ma il motivo è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità.

• art. 9 del contratto di locazione

  Richiamato nel ricorso incidentale per sostenere una penale contrattuale in caso di ritardato rilascio dell'immobile; la censura è stata dichiarata inammissibile.

• d.lgs. n. 231/2002

  Citate le statuizioni di merito che avevano condannato la conduttrice anche al pagamento degli interessi secondo tale decreto legislativo.

Massime di principio

• La censura per omessa pronuncia è ammissibile solo se il ricorrente indica in modo specifico il contenuto della domanda o eccezione pretermessa e la sua precisa collocazione nel giudizio di merito; non è sufficiente un richiamo generico a documenti o atti.
• Nel ricorso per cassazione l'erronea intestazione del motivo non è decisiva se dal contenuto della censura è chiaramente riconoscibile il vizio dedotto; tuttavia resta indispensabile il rispetto degli oneri di specificità e localizzazione degli atti.
• In tema di diffida ad adempiere, la rinuncia all'effetto risolutivo può essere apprezzata solo con un accertamento concreto della volontà del contraente non inadempiente e della fattispecie complessiva; non basta un richiamo astratto alla giurisprudenza sulla rinunciabilità in linea di principio.
• Il giudice di merito deve confrontarsi con il comportamento successivo della parte diffidante e con le circostanze fattuali rilevanti, come la prolungata inerzia nel pretendere l'adempimento, quando si discute se l'effetto risolutivo ex art. 1454 c.c. sia stato mantenuto o abbandonato.
• Quando l'accoglimento di un motivo investe la questione pregiudiziale della sorte del contratto, restano assorbite le ulteriori censure che dipendono dalla medesima ricostruzione del rapporto; le relative questioni potranno essere riproposte nel giudizio di rinvio.

Come è indicizzato