Sentenza del 19/12/2016 n. 388 - Comm. Trib. Prov. Biella

Esito

La controversia

La controversia riguardava il valore da assoggettare all’ICI per aree edificabili destinate a costruzioni residenziali. Ai sensi dell’art. 5, comma 5, del d.Lgs. 504/1992, il valore imponibile deve essere determinato con riferimento al 1° gennaio dell’anno d’imposizione. Non è quindi corretto assumere automaticamente come base imponibile il prezzo di una successiva vendita. Il valore al metro quadrato deliberato dal Comune per la vendita delle aree deve essere considerato un valore minimo di riferimento, al quale il contribuente deve adeguarsi ai fini del versamento dell’imposta.

La decisione

La tesi secondo cui il valore di vendita successivo sarebbe l’unico parametro rilevante viene esclusa. Il valore deliberato dal Comune può fungere da soglia minima per la determinazione dell’imponibile ICI, mentre la valutazione deve comunque essere riferita alla situazione esistente al 1° gennaio dell’anno d’imposizione. Il testo non indica espressamente il dispositivo finale né i nomi delle parti, ma l’interpretazione risulta favorevole all’utilizzo del valore comunale come parametro minimo e non alla prevalenza automatica del prezzo di vendita.

Norme richiamate

• Art. 5, comma 5, d.Lgs. 504/1992

  Per le aree edificabili, il valore deve essere riferito alla data del 1° gennaio dell’anno di imposizione.

  La base imponibile ICI delle aree edificabili deve essere determinata considerando il valore venale riferito all’inizio dell’anno d’imposta; un prezzo di vendita intervenuto successivamente non costituisce automaticamente il valore imponibile decisivo.

• Art. 1, comma 497, legge 266/2005 (Finanziaria 2006)

  Tassazione delle vendite immobiliari sulla base del cosiddetto "prezzo-valore".

  La disposizione è richiamata per analogia: il valore stimato dal Comune può operare come parametro minimo di riferimento, analogamente al meccanismo del prezzo-valore, senza però sostituire la necessaria valutazione riferita al momento impositivo.

Massime di principio

• Per le aree edificabili, il valore fiscale deve essere valutato con riferimento al 1° gennaio dell’anno d’imposta, non sulla base automatica di una vendita effettuata in una data successiva.
• Un valore al metro quadrato deliberato dal Comune costituisce normalmente un parametro minimo o presuntivo: il contribuente non dovrebbe dichiarare un valore inferiore senza adeguata giustificazione.
• Il prezzo di vendita può rappresentare un elemento probatorio utile, ma deve essere coordinato con la data dell’imposizione e con le caratteristiche concrete dell’area.
• Le delibere comunali sui valori delle aree edificabili non sostituiscono necessariamente la valutazione del valore venale, ma possono orientare l’accertamento e limitare il rischio di una dichiarazione sottostimata.
• In una situazione analoga occorre verificare la data di riferimento, la destinazione urbanistica, la concreta edificabilità, i valori comunali vigenti e l’eventuale differenza tra valore dichiarato e valore minimo deliberato.