Cassazione Civile, Ordinanza n. 13815/2024 del 17/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di immobile destinato a ristorazione. I locatori avevano intimato sfratto per morosità e chiesto il pagamento di canoni arretrati e dell’adeguamento ISTAT; le conduttrici si erano opposte sostenendo di aver sospeso il pagamento per l’asserita inutilizzabilità del bene, dovuta a vizi della canna fumaria, del forno e della caldaia, denunciati da tempo e non eliminati dai proprietari. In primo grado avevano anche proposto domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento dei locatori, con risarcimento danni e indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. La corte d’appello, invece, aveva ritenuto più grave l’inadempimento delle conduttrici, dichiarando risolto il contratto per loro morosità, condannandole al pagamento dei canoni scaduti e dell’indennità ex art. 1591 c.c., e rigettando le domande riconvenzionali. Con il ricorso per cassazione le conduttrici hanno dedotto: errata applicazione delle regole sull’onere della prova e sull’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.; omessa/erronea valutazione del materiale istruttorio e dei documenti; nullità della sentenza per motivazione insufficiente o contraddittoria circa la rilevanza dei vizi dell’immobile rispetto alla funzione economico-sociale del contratto.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che i motivi non indicassero in modo specifico quali norme fossero state violate né spiegassero il nesso tra le censure e la decisione impugnata; inoltre le doglianze tendevano a ottenere una nuova valutazione del merito e delle prove, preclusa in sede di legittimità. La Corte ha osservato che la corte territoriale aveva correttamente applicato il principio secondo cui il conduttore può opporre l’exceptio inadimpleti contractus anche in caso di inesatto adempimento del locatore, ma solo se la sospensione del canone sia giustificata dalla proporzione tra i reciproci inadempimenti e dal rispetto della buona fede. Nel caso concreto, il giudice d’appello aveva valutato le risultanze istruttorie e ritenuto più grave l’inadempimento delle conduttrici rispetto a quello dei locatori. Ne è derivata la condanna delle ricorrenti alle spese del giudizio di legittimità e l’ulteriore statuizione sul contributo unificato dovuto ex lege.

Norme richiamate

• art. 1460 c.c.

  L’eccezione di inadempimento è invocabile anche in caso di inesatto adempimento del locatore, ma la sospensione del canone è legittima solo se giustificata dalla proporzione tra i reciproci inadempimenti e coerente con la buona fede.

• art. 1575 c.c.

  Richiamato nel contesto degli obblighi del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto.

• art. 2697 c.c.

  Invocato dalle ricorrenti in tema di riparto dell’onere della prova, ma la censura è stata giudicata inammissibile per difetto di specificità e perché mirava a rivalutare il merito.

• art. 1362 c.c. e ss.

  Richiamati dalle ricorrenti, senza che fosse però sviluppata una specifica censura interpretativa idonea a fondare l’accoglimento.

• art. 1337 c.c.

  Richiamato dalle ricorrenti tra le norme asseritamente violate, ma senza autonoma e specifica deduzione rilevante ai fini della decisione.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato in tema di buona fede nell’esecuzione del rapporto; la Corte valorizza il criterio di proporzione e correttezza nell’uso dell’eccezione di inadempimento.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato dalle ricorrenti in relazione alla risoluzione per inadempimento.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato dalle ricorrenti tra le norme processuali asseritamente violate, ma senza specifica argomentazione utile.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato dalle ricorrenti, senza che la censura sia stata ritenuta specificamente sviluppata.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dalle ricorrenti in relazione alla valutazione delle prove; la Corte ha rilevato che le censure miravano in realtà a una nuova lettura del materiale istruttorio.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato dalle ricorrenti per contestare la valutazione probatoria, ma la censura è stata ritenuta inammissibile.

• art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4

  La dedotta nullità per motivazione apparente o contraddittoria è stata ritenuta non correttamente prospettata e comunque infondata, perché la sentenza d’appello conteneva una motivazione riconoscibile e si fondava su elementi istruttori.

• art. 1591 c.c.

  Usato dalla corte d’appello per condannare le conduttrici al pagamento dell’indennità di occupazione successiva alla cessazione del rapporto sino al rilascio.

• art. 34 l. n. 392/1978

  Citato nel giudizio di merito in relazione all’indennità di avviamento commerciale riconosciuta in primo grado.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato per dare atto dei presupposti del raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel rapporto di locazione il conduttore può opporre l’eccezione di inadempimento anche quando il locatore abbia adempiuto solo inesattamente, ma la sospensione del pagamento del canone è legittima solo se l’inadempimento del locatore incida in modo apprezzabile sull’equilibrio sinallagmatico e la reazione del conduttore sia proporzionata e conforme a buona fede.
• In sede di legittimità non è ammissibile trasformare le censure di violazione di legge in una richiesta di nuova valutazione dei fatti e delle prove; il ricorso deve indicare in modo specifico la norma violata e il modo in cui la decisione se ne sia discostata.
• La denuncia di nullità della sentenza per motivazione apparente o contraddittoria richiede di evidenziare un vero vizio del ragionamento decisorio; non è sufficiente contrapporre una diversa lettura delle risultanze istruttorie.
• Quando il giudice di merito valuta entrambi gli inadempimenti contrapposti e ritiene più grave quello del conduttore, la Cassazione non può sostituire la propria valutazione a quella compiuta sul piano fattuale, salvo errori di diritto o motivazionali rilevanti.

Come è indicizzato