Sentenza del 19/02/2019 n. 860 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguarda la corretta qualificazione fiscale di un contratto di vendita immobiliare. Sebbene formalmente avente a oggetto un immobile con fabbricato, le clausole contrattuali prevedevano la demolizione dell'edificio esistente e la successiva costruzione di un nuovo fabbricato, destinato in parte alla vendita e in parte ai venditori. Tali elementi hanno portato a considerare l'operazione, nella sua sostanza economica, come cessione di un terreno edificabile e non come semplice vendita di un fabbricato.

La decisione

La vendita è stata riclassificata come cessione di terreno edificabile. Di conseguenza, ai fini fiscali, è stata ritenuta applicabile la disciplina delle plusvalenze prevista dall'art. 67, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 917/1986. Il testo non indica espressamente l'esito processuale in termini di accoglimento o rigetto del ricorso, ma il principio affermato è favorevole alla qualificazione sostanziale dell'operazione come cessione di area edificabile.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 917/1986, art. 67, comma 1, lett. b)

  La norma disciplina, tra l'altro, le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. La qualificazione fiscale dell'operazione deve considerare la sostanza economica e le clausole contrattuali, non soltanto la denominazione formale del bene venduto.

Massime di principio

• Per qualificare fiscalmente una cessione immobiliare occorre valutare il contenuto complessivo del contratto e le operazioni previste successivamente, non solo l'attuale stato fisico o la descrizione formale del bene.
• Quando il fabbricato è destinato alla demolizione e l'operazione è collegata alla realizzazione di una nuova costruzione, la vendita può essere trattata come cessione di terreno edificabile.
• La destinazione edificatoria dell'area e il progetto economico complessivo possono incidere sulla tassazione della plusvalenza ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917/1986.
• Le clausole contrattuali che prevedono demolizione, ricostruzione e successiva vendita delle unità immobiliari possono costituire elementi decisivi per la riclassificazione dell'operazione.
• La valutazione deve comunque essere effettuata sul testo integrale del contratto e sulle circostanze concrete dell'operazione, poiché il solo riferimento alla demolizione o alla futura edificazione non è necessariamente sufficiente in ogni caso.