Cassazione Civile, Ordinanza n. 05853/2025 del 05/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un rapporto di locazione commerciale stipulato nel 1974 per un immobile adibito a mobilificio e showroom. Dopo la morte del locatore originario, l'immobile ricadde in comunione ereditaria tra la moglie e i figli; in seguito, in un giudizio di divisione ereditaria, l'immobile fu assegnato in via esclusiva alla moglie con conguaglio in favore degli altri coeredi, con passaggio in giudicato della sentenza nel 2004. L'ex conduttore aveva continuato a occupare l'immobile fino al 31.12.2007, versando il canone originario pattuito. La proprietaria esclusiva, poi succeduta dalle ricorrenti, agì per ottenere il risarcimento del danno da occupazione sine titulo dal 1.1.1984 al 31.12.2007, detratto quanto già corrisposto a titolo di canoni, sostenendo che il canone fosse inadeguato rispetto al reale valore locatizio. L'ex conduttore resistette deducendo, tra l'altro, che fino al passaggio in giudicato della divisione egli era anche comproprietario, che mancava la messa in mora e che non gli era stata pagata o offerta l'indennità per perdita di avviamento ex art. 34 L. 392/1978, da lui domandata in via riconvenzionale. In cassazione le ricorrenti lamentano: 1) che la divisione ereditaria doveva avere efficacia retroattiva anche per l'assegnazione con conguaglio minimo, con conseguente responsabilità dell'occupante per tutto il periodo; 2) che il danno da occupazione abusiva ex art. 1591 c.c. sarebbe in re ipsa e che le prove acquisite avrebbero dimostrato almeno per presunzioni il maggior danno; 3) che non poteva pretendersi il pagamento o l'offerta dell'indennità di avviamento come condizione ostativa al risarcimento, specie in presenza di un comportamento asseritamente abusivo del conduttore; 4) che l'ex conduttore avrebbe rinunciato all'indennità di avviamento per facta concludentia, per non averla coltivata nei precedenti giudizi e per non averla mai richiesta tempestivamente; 5) che, cadendo le decisioni di merito, avrebbe dovuto riformarsi anche la regolazione delle spese, poste invece integralmente compensate.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo, il secondo e il quarto motivo del ricorso principale, dichiarando assorbiti il terzo e il quinto motivo, e ha dichiarato assorbito anche il ricorso incidentale condizionato. Ha confermato quindi la decisione di merito che aveva negato il risarcimento ulteriore richiesto dalle ricorrenti e aveva riconosciuto il diritto dell'ex conduttore all'indennità di avviamento. In particolare: ha affermato che, in caso di divisione ereditaria con assegnazione di beni oltre la quota, la retroattività ex art. 757 c.c. non opera per la parte eccedente la quota di spettanza, sicché l'acquisto esclusivo per quella parte ha effetti ex nunc dal passaggio in giudicato della divisione; ha escluso che il maggior danno ex art. 1591 c.c. sia in re ipsa, richiedendo prova concreta del pregiudizio ulteriore rispetto ai canoni già pagati; ha ritenuto non decisiva e comunque non provata la pretesa rinuncia all'indennità di avviamento, osservando che il relativo credito sorge ed è esigibile al rilascio dell'immobile e che il giudice, ove sia chiesto il maggior danno dal locatore, deve verificare anche d'ufficio l'adempimento o l'offerta di adempimento dell'obbligo di corrispondere tale indennità. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico delle ricorrenti, con previsione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 757 c.c.

  La retroattività della divisione ereditaria non opera automaticamente per l'intera attribuzione esclusiva, ma solo quando vi sia un rapporto diretto tra quota e assegnazione; per la parte eccedente la quota, l'effetto è costitutivo ed ex nunc dal giudicato della divisione.

• art. 720 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso per contestare la disciplina della divisione ereditaria e dei beni non comodamente divisibili.

• art. 1591 c.c.

  Il locatore che chieda il maggior danno da ritardata restituzione deve provarne l'esistenza concreta; il maggior danno non è in re ipsa e non coincide con il mero maggior valore locativo astratto.

• art. 1102 c.c.

  Richiamato come parametro per la pretesa lesione del pari uso della cosa comune da parte del comproprietario occupante.

• art. 2729 c.c.

  Le presunzioni sono ammissibili per provare il maggior danno, ma devono essere gravi, precise e concordanti e non possono fondarsi su mere affermazioni di valore di mercato astratto.

• art. 1175 c.c.

  Richiamato dalle ricorrenti per sostenere che la richiesta di indennità di avviamento sarebbe stata esercitata in modo contrario a correttezza e buona fede.

• art. 1375 c.c.

  Richiamato dalle ricorrenti in relazione al preteso esercizio abusivo del diritto all'indennità di avviamento.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato dalle ricorrenti per sostenere la rilevanza della proporzione tra i rispettivi inadempimenti nel rapporto locatizio.

• art. 34 L. n. 392/1978

  L'indennità per perdita di avviamento sorge ed è esigibile al momento del rilascio dell'immobile; la sua mancanza di pagamento o di offerta può incidere sulla pretesa del locatore al maggior danno.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato nel motivo sul preteso mancato esame delle risultanze istruttorie e sulla dedotta rinuncia per facta concludentia.

• art. 183 c.p.c.

  Richiamato per sostenere che le circostanze sulla rinuncia all'indennità sarebbero state tempestivamente introdotte nel giudizio di merito.

• art. 348-ter c.p.c.

  La preclusione al vizio motivazionale è stata valutata con riferimento alla conferma in appello della decisione di primo grado; la Corte ha comunque esaminato i motivi anche sul piano dell'ammissibilità.

• art. 360 c.p.c.

  È stata ritenuta ammissibile, in astratto, la formulazione di motivi 'misti' contenenti sia violazione di legge sia omesso esame di fatti, purché le censure siano chiaramente scindibili e separatamente valutabili.

• art. 91 c.p.c.

  La censura sulle spese dipende dall'esito dell'impugnazione principale: in mancanza di riforma del merito, la regolazione delle spese non può essere rivalutata in favore delle ricorrenti.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  È stata dichiarata la sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nella divisione ereditaria, l'efficacia retroattiva ex art. 757 c.c. non copre l'attribuzione esclusiva eccedente la quota del condividente: per quella parte l'acquisto ha natura costitutiva ed effetti ex nunc dal passaggio in giudicato della divisione.
• La minima entità del conguaglio non è di per sé decisiva per estendere la retroattività della divisione: ciò che conta è se l'assegnazione ecceda o meno la quota di partecipazione alla comunione.
• Nel caso di ritardata restituzione dell'immobile, il maggior danno ex art. 1591 c.c. non è presunto in re ipsa e va provato dal locatore, anche per presunzioni, nella sua concreta esistenza, non essendo sufficiente allegare il semplice maggior valore locativo di mercato.
• Quando il conduttore continui a corrispondere il canone contrattualmente pattuito, il locatore può ottenere un risarcimento ulteriore solo dimostrando un effettivo pregiudizio ulteriore rispetto a quanto già incassato.
• L'indennità per la perdita di avviamento ex art. 34 L. n. 392/1978 sorge ed è esigibile al momento del rilascio dell'immobile; la domanda del locatore di maggior danno impone al giudice di verificare anche d'ufficio se tale indennità sia stata pagata o almeno offerta.
• La rinuncia all'indennità di avviamento non può essere desunta automaticamente dal mero fatto che il conduttore non abbia coltivato in passato la relativa domanda: occorrono elementi univoci e concreti idonei a integrare una remissione del debito.
• In cassazione sono ammissibili motivi che cumulinovizi diversi solo se le doglianze sono chiaramente distinguibili e consentono un esame separato; altrimenti la mescolanza può tradursi in inammissibilità.
• In sede di legittimità non è consentita una nuova valutazione del materiale probatorio quando la censura, sotto la veste del vizio motivazionale, miri in realtà a ottenere una rivalutazione del merito già compiuta dai giudici di appello.

Come è indicizzato