Cassazione Civile, Ordinanza n. 20683/2026 del 18/06/2026

Esito

La controversia

Un condomino aveva impugnato, ai sensi dell'art. 1137 c.c., alcune deliberazioni assembleari del supercondominio, chiedendone la nullità e/o l'annullamento per asserito errato calcolo del quorum costitutivo e deliberativo. Il giudice di primo grado aveva accolto l'impugnazione ritenendo che, in assenza di una valida tabella millesimale supercondominiale idonea a rappresentare i valori proporzionali dei lotti, i millesimi effettivamente presenti in assemblea non raggiungessero il quorum costitutivo richiesto dall'art. 1136 c.c. La corte d'appello aveva confermato, valorizzando la mancata prova dell'esistenza di una tabella comune approvata e ritenendo non corretta una ripartizione egualitaria 1000/1000 per ciascun lotto. Il supercondominio ha quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha denunciato violazione di norme processuali e sostanziali, sostenendo che una tabella di proprietà esisteva, era stata approvata e sempre applicata, che il condomino non l'aveva contestata con l'apposita azione di revisione ex art. 69 disp. att. c.c. e che gravava su di lui la prova dell'erroneità; con il secondo ha dedotto violazione di legge e vizi motivazionali, sostenendo che, non avendo l'attore contestato adeguatamente il quorum millesimale adottato, i giudici non potevano sindacare d'ufficio la tabella in uso e dovevano limitarsi alla verifica delle maggioranze concretamente necessarie.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto inammissibili le censure ex art. 360, n. 5, c.p.c. per la doppia conforme, ma ha ritenuto fondati i motivi di violazione di legge. Richiamando un precedente tra le stesse parti, ha affermato che nel supercondominio i quorum assembleari vanno determinati secondo l'art. 1136 c.c. sulla base dei valori proporzionali effettivi delle unità o dei condomìni interessati; che la sola inattendibilità o assenza di una tabella millesimale non basta, da sola, a rendere invalida la delibera; e che occorre invece verificare concretamente se, ricostruiti i valori proporzionali corretti, le maggioranze richieste siano state o meno raggiunte. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Torino in diversa composizione, che dovrà applicare tali principi e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1137 c.c.

  impugnazione delle deliberazioni assembleari

  è la base normativa dell'azione di annullamento delle delibere condominiali; nel caso è stata utilizzata per contestare il quorum della deliberazione del supercondominio.

• art. 1136 c.c.

  i quorum costitutivi e deliberativi vanno verificati in relazione sia al numero degli aventi diritto sia al valore proporzionale delle unità o dei condomìni interessati; la delibera non è invalida per la sola inadeguatezza della tabella, ma per il mancato raggiungimento concreto delle maggioranze richieste.

• art. 69 disp. att. c.c.

  se si contesta che le tabelle millesimali in uso siano errate, occorre promuovere l'azione di revisione delle tabelle; la mera contestazione nel giudizio di impugnazione della delibera non è sufficiente per far dichiarare invalida la deliberazione.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nei motivi come norma processuale asseritamente violata.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nei motivi come norma sul principio di non contestazione e sulla valutazione delle prove.

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  richiamato nei motivi in relazione alla motivazione della sentenza.

• art. 1118 c.c.

  richiamato nei motivi in relazione alla determinazione delle quote e dei diritti dei partecipanti.

• art. 2697 c.c.

  richiamato per il riparto dell'onere della prova; la Corte ribadisce che chi impugna la delibera deve provare il vizio, ma il giudice deve comunque accertare concretamente il raggiungimento dei quorum.

• art. 1138 c.c.

  richiamato nei motivi in relazione ai regolamenti condominiali e alla disciplina interna.

• art. 348-ter c.p.c.

  in presenza di doppia conforme, il motivo di ricorso ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se non sono indicate le diverse ragioni di fatto delle due decisioni.

• art. 335 c.p.c.

  richiamato per escludere la riunione obbligatoria di ricorsi relativi a sentenze diverse, pur concernenti il medesimo tema e le stesse parti.

• art. 360 c.p.c.

  è il perimetro dei motivi di ricorso dedotti; la Corte esclude la fondatezza delle censure ex n. 5 per doppia conforme, ma accoglie quelle di violazione di legge.

Massime di principio

• Nel supercondominio la validità delle deliberazioni va verificata secondo l'art. 1136 c.c., calcolando i quorum sia in termini di partecipanti sia in termini di valore proporzionale del complesso interessato.
• La mancanza, l'assenza o l'inattendibilità di una tabella millesimale non rende di per sé invalida la delibera: il giudice deve accertare in concreto se, ricostruiti i valori effettivi, le maggioranze richieste siano state raggiunte.
• Chi impugna una delibera condominiale deve provare il vizio dedotto; tuttavia, quando la contestazione riguarda i quorum, il giudice non può limitarsi a rilevare un difetto della tabella, ma deve verificare effettivamente il raggiungimento delle maggioranze legali.
• Se si ritiene errata la tabella millesimale in uso, la via appropriata è l'azione di revisione ex art. 69 disp. att. c.c.; tale contestazione non si sovrappone automaticamente all'impugnazione della singola delibera.
• In presenza di doppia conforme, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile se il ricorrente non indica specificamente le diverse ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito.

Come è indicizzato