Sentenza del 09/09/2024 n. 617 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria

Esito

La controversia

Impugnazione di un avviso di liquidazione per imposta di registro relativa all'annualità 2017 di un contratto di locazione: l'Amministrazione negava l'opzione per la cedolare secca sostenendo l'assenza del requisito soggettivo; i locatori erano persone fisiche (B G e E R) mentre il conduttore era una società commerciale (T S.R.L.). La questione centrale era se la qualità soggettiva del conduttore potesse escludere il regime opzionale della cedolare secca.

La decisione

La Corte d'appello tributaria ha accolto l'appello: ha annullato l'atto impugnato (avviso di liquidazione) e compensato le spese. Il Collegio ha ritenuto che per l'opzione della cedolare secca rilevino esclusivamente la destinazione oggettiva dell'immobile ad uso abitativo e la qualità soggettiva del locatore (persona fisica che non esercita attività d'impresa). La qualità soggettiva del conduttore (anche se società commerciale) è irrilevante. Ha inoltre respinto l'eccezione di efficacia del giudicato formato su annualità precedenti, rilevando la natura annuale della posta tributaria.

Norme richiamate

• art. 3, D.lgs. n. 23/2011

  "In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il seguente regime. [...] 2. A decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; [...]"; inoltre il comma 6 precisa che il regime "non si applica(no) alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni."

  La norma richiede due presupposti: uno soggettivo (il locatore non deve operare nell'esercizio di un'attività di impresa, arti o professioni) e uno oggettivo (l'immobile deve essere destinato ad uso abitativo). La dizione normativa ('effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa') si riferisce al comportamento del locatore, non alla qualifica del conduttore; pertanto la qualità soggettiva del conduttore è irrilevante ai fini dell'applicazione della cedolare secca.

Massime di principio

• La cedolare secca è applicabile quando il locatore è una persona fisica che non esercita attività d'impresa, e l'immobile è destinato ad uso abitativo, anche se il conduttore è una società commerciale.
• Per escludere la cedolare secca occorre che la locazione sia effettuata 'nell'esercizio' di un'attività d'impresa da parte del locatore stesso; la mera presenza di un conduttore imprenditore non impedisce l'opzione.
• La qualificazione catastale e la destinazione d'uso reale dell'immobile (abitativo) sono elementi essenziali e devono essere verificati e documentati per l'opzione alla cedolare secca.
• Le pretese tributarie periodiche (es. imposta di registro annuale) vanno valutate annualmente: un giudicato favorevole su annualità pregresse non si estende automaticamente ad annualità successive quando l'obbligazione si rinnova di anno in anno.
• In contenziosi simili, l'Amministrazione non può operare interpretazioni estensive basate sulla qualifica del conduttore: l'interpretazione favorevole al contribuente prevale se rispetta i due requisiti normativi (locatore non imprenditore + uso abitativo).