Sentenza del 19/04/2017 n. 3661 - Comm. Trib. Reg. per la Campania

Esito

La controversia

La società contestava l'avviso di rettifica del valore dell'immobile, deducendo la decadenza dell'Ufficio, l'infondatezza della maggiore pretesa tributaria e il difetto di motivazione, poiché l'Amministrazione aveva utilizzato valori OMI e richiamato altri atti di compravendita senza allegarli. Sosteneva inoltre che gli immobili comparati avessero caratteristiche e ubicazione differenti. L'Agenzia, in appello, lamentava che la Commissione di primo grado avesse ritenuto insufficiente la motivazione per la mancata produzione degli atti comparativi e avesse attribuito eccessivo rilievo alla perizia di parte.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha rigettato l'appello dell'Agenzia e confermato l'accoglimento del ricorso della società. Ha precisato che l'avviso è motivato quando indica il criterio astratto di determinazione del maggior valore e gli estremi degli atti utilizzati, senza necessità di allegare tali atti, purché il contribuente possa reperirli e contestarli. Tuttavia, nel merito, l'Agenzia non ha dimostrato in modo sufficiente la correttezza del valore accertato. La perizia tecnica della società, corredata da fotografie e dettagli sulle condizioni di manutenzione, sulla conformazione dell'immobile e sulla superficie effettivamente utilizzabile, è stata ritenuta più attendibile. Il valore dichiarato nell'atto è stato quindi considerato congruo. L'Agenzia è stata condannata al pagamento di 500 euro per le spese del grado, oltre accessori.

Norme richiamate

• Articoli 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  L'avviso di rettifica del valore immobiliare è legittimamente motivato quando indica i criteri utilizzati e gli atti specifici posti a base della stima, con i relativi estremi di registrazione. Non è indispensabile allegare materialmente gli atti richiamati, se il contribuente può individuarli, richiederli e contestarli.

• Articolo 76, comma 1-bis, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  Disciplina il termine di decadenza per l'accertamento in materia di imposta di registro. Nel caso concreto, la contestazione è stata respinta perché l'atto era stato spedito per la notifica prima della scadenza.

• Articolo 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212

  Estende alla materia tributaria i principi sull'obbligo di motivazione degli atti amministrativi, imponendo che il contribuente sia posto in condizione di comprendere la pretesa e di difendersi.

• Articolo 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241

  Richiede la motivazione dei provvedimenti amministrativi. In materia tributaria, la motivazione deve delimitare le ragioni che l'Ufficio potrà successivamente sostenere e consentire al contribuente un'effettiva difesa.

• Articolo 54 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546

  La parte parzialmente soccombente in primo grado non può limitarsi a riproporre le proprie contestazioni in appello, ma deve proporre uno specifico appello incidentale quando intenda ottenere la riforma della statuizione sfavorevole.

• Articolo 115, comma 2, del codice di procedura civile

  Consente al giudice di utilizzare le nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza. Le quotazioni OMI possono fungere da ausilio estimativo e indicare valori di larga massima, ma non costituiscono da sole una prova tipica e decisiva del valore venale.

• Giurisprudenza della Corte di cassazione, sentenze n. 12741/2014, n. 16076/2000, n. 14027/2012, n. 25707/2015 e n. 11560/2016

  La giurisprudenza distingue tra completezza formale della motivazione dell'avviso e prova sostanziale della fondatezza della maggiore pretesa. L'Ufficio può non allegare gli atti comparativi, ma deve poi dimostrare in giudizio l'effettiva attendibilità del criterio e del valore determinato.

Massime di principio

• In materia di imposta di registro, la mancata allegazione degli atti comparativi richiamati nell'avviso non determina automaticamente l'illegittimità dell'atto, se essi sono specificamente individuati e il contribuente può reperirli.
• L'avviso deve indicare con sufficiente chiarezza il criterio di stima adottato e le informazioni necessarie a comprendere la pretesa; l'Ufficio non può ampliare in giudizio le ragioni dell'accertamento oltre quelle esposte nell'atto.
• La validità formale della motivazione non implica che la maggiore pretesa sia fondata: l'Amministrazione deve provare in giudizio la congruità del valore rettificato e la comparabilità degli immobili utilizzati.
• Le quotazioni OMI sono strumenti di orientamento e non provano da sole il valore di mercato del singolo immobile; devono essere valutate insieme alle caratteristiche concrete del bene.
• Una perizia di parte, pur non avendo valore di prova privilegiata, può risultare decisiva se dettagliata, documentata e coerente con elementi oggettivi quali fotografie, stato manutentivo, conformazione e superficie effettivamente utilizzabile.
• Il contribuente che contesta il valore accertato dovrebbe fornire elementi tecnici specifici sulle condizioni dell'immobile e sulle differenze rispetto ai beni comparati, non limitandosi a contestazioni generiche.
• La parte soccombente su una questione in primo grado deve proporre uno specifico appello incidentale se vuole ottenere la riforma di quella decisione; la mera riproposizione della censura può non essere sufficiente.