Cassazione Civile, Ordinanza n. 36248/2021 del 23/11/2021

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto di locazione commerciale. La locatrice aveva ottenuto in un precedente segmento del giudizio la risoluzione del contratto per morosità e il rilascio dell'immobile. La conduttrice, in via riconvenzionale, aveva chiesto: il risarcimento del danno per la mancata posa in opera di tre contatori separati necessari per ripartire correttamente consumi e costi comuni; il risarcimento del danno per la mancata apposizione di un'insegna pubblicitaria pattuita e per il mancato allestimento del centro commerciale; la riduzione del canone del 20% per la riduzione dell'area parcheggio dovuta a espropriazione temporanea; inoltre, nel giudizio di legittimità contestava il rigetto dell'eccezione di tardività della domanda di indennità di occupazione, ritenendo che non fosse stata tempestivamente riproposta dopo il mutamento di rito. Con il ricorso per cassazione ha dedotto, in sintesi: violazione dell'obbligo del locatore di mantenere l'immobile idoneo all'uso convenuto e di garantire il pacifico godimento; violazione delle norme sull'inadempimento e sul risarcimento del danno per le domande sull'insegna e sul centro commerciale; violazione delle norme sulla locazione per la riduzione del canone a seguito della diminuzione del parcheggio; erroneità della ritenuta rituale riproposizione della domanda di indennità di occupazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo, ha accolto il secondo motivo limitatamente alla censura relativa alla mancata ricollocazione dell'insegna, ha accolto il terzo motivo sulla riduzione del canone per la diminuzione dell'area parcheggio, e ha rigettato il quarto motivo sulla pretesa tardività della domanda di indennità di occupazione. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese. In particolare, la Corte ha ritenuto che: la doglianza sui contatori non si confrontava con la ratio decidendi della sentenza impugnata, che si fondava anche sull'assenza di prova di un danno; la domanda sull'insegna non poteva essere respinta sul rilievo che la seconda insegna non fosse necessaria a rendere riconoscibile l'esercizio, perché ciò non escludeva il danno da perdita dell'utilità contrattualmente dovuta, demandando al giudice di rinvio la sua quantificazione anche equitativa; la riduzione del parcheggio per factum principis integrava impossibilità parziale della prestazione locativa e giustificava una corrispondente riduzione del canone ex art. 1464 c.c., senza necessità di provare un concreto minor sfruttamento; infine, nel procedimento di sfratto trasformato in rito ordinario, la memoria ex art. 426 c.p.c. non è onerosa a pena di decadenza per la riproposizione delle domande già formulate.

Norme richiamate

• art. 1575 c.c.

  richiamato dalla ricorrente come fonte dell'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento; la Corte non accoglie il motivo per difetto di confronto con la ratio della sentenza impugnata.

• art. 1218 c.c.

  il debitore risponde dell'inadempimento salvo prova dell'adempimento o della causa non imputabile; il creditore deve allegare l'inadempimento, mentre il debitore prova l'esatto adempimento o l'impossibilità non imputabile.

• art. 1455 c.c.

  richiamato nel secondo motivo; la Corte chiarisce che la sentenza d'appello non aveva negato il risarcimento per non gravità dell'inadempimento, ma per mancanza di danno apprezzabile.

• art. 2059 c.c.

  richiamato nel secondo motivo, ma non centrale nella decisione; il caso è trattato come controversia da inadempimento contrattuale.

• art. 1571 c.c.

  definisce la locazione come godimento della cosa verso corrispettivo; la Corte usa la norma per affermare che la prestazione locativa va valutata in relazione al bene e alle utilità contrattualmente promesse, non all'effettivo uso successivo del conduttore.

• art. 1583 c.c.

  richiamato dalla sentenza impugnata in modo non pienamente pertinente; la Corte lo considera comunque evocativo del principio di riduzione del corrispettivo in caso di diminuzione della prestazione dovuta.

• art. 1584 c.c.

  richiamato dalla sentenza impugnata in modo improprio ma utile a richiamare il principio della riduzione del canone in caso di limitazione del godimento della cosa locata.

• art. 1460 c.c.

  il richiamo della sentenza impugnata è considerato non decisivo sul piano della eccezione di inadempimento, ma la Corte osserva che la domanda di risoluzione proposta dalla locatrice comprendeva anche la contestazione delle pretese avversarie e imponeva una valutazione comparativa delle condotte.

• art. 1464 c.c.

  è la norma ritenuta applicabile alla riduzione del canone per sopravvenuta impossibilità parziale della prestazione locativa causata dalla riduzione dell'area parcheggio; la riduzione deve essere corrispondente alla parte della prestazione divenuta impossibile.

• art. 366 n. 4 c.p.c.

  il motivo di ricorso è inammissibile quando non si confronta specificamente con la ratio decidendi impugnata, trasformandosi in un 'non motivo'.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  menzionato per il deposito delle memorie in cassazione.

• art. 426 c.p.c.

  la memoria integrativa nel rito da sfratto trasformato in cognizione ha natura facoltativa e non è preclusiva della prosecuzione delle domande già introdotte.

• art. 447-bis c.p.c.

  il procedimento, dopo opposizione allo sfratto, si svolge nelle forme del rito locatizio ordinario.

• art. 667 c.p.c.

  l'opposizione allo sfratto comporta il mutamento di rito e la trasformazione del giudizio in cognizione.

Massime di principio

• Nel ricorso per cassazione il motivo è inammissibile se non si confronta in modo specifico con tutte le rationes decidendi della sentenza impugnata; non basta contestare solo un passaggio marginale della motivazione.
• In materia di responsabilità da inadempimento contrattuale, l'inadempimento assorbe di regola la causalità materiale; il creditore deve allegare la mancata prestazione, mentre il debitore deve provare l'esatto adempimento o la causa non imputabile.
• Quando l'obbligazione contrattuale ha ad oggetto una specifica utilità promessa, il danno risarcibile può consistere anche nella perdita dell'utilità stessa, senza necessità di dimostrare ulteriori pregiudizi estrinseci.
• In una locazione, la riduzione sopravvenuta della porzione di bene concessa in godimento determina una impossibilità parziale della prestazione del locatore e giustifica una corrispondente riduzione del canone, da commisurare al valore locativo della parte perduta e non all'effettivo utilizzo soggettivo del conduttore.
• Nel procedimento per convalida di sfratto, una volta introdotto il giudizio di cognizione a seguito dell'opposizione, la memoria ex art. 426 c.p.c. ha funzione integrativa facoltativa e non comporta decadenze o rinunce implicite alle domande già formulate se non utilizzata per riproporle.

Come è indicizzato