Cassazione Civile, Ordinanza n. 07185/2023 del 10/03/2023

Esito

La controversia

Un gruppo di ex inquilini aveva acquistato dall'ente previdenziale, nell'ambito della dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, gli alloggi che occupavano. In seguito avevano convenuto in giudizio l'ente cedente chiedendo la restituzione della parte di prezzo versata in eccedenza rispetto a quella che sarebbe dovuta risultare applicando correttamente i criteri legali di abbattimento previsti dalla normativa sulla dismissione. I giudici di merito avevano ritenuto che il prezzo di cessione fosse determinato da una disciplina inderogabile e avevano dichiarato la nullità parziale della clausola di prezzo difforme, sostituendola automaticamente con il prezzo imposto dalla legge; avevano inoltre escluso che potesse valere la tesi dell'istituto secondo cui doveva applicarsi un coefficiente di abbattimento meno favorevole, ricavato da una norma sopravvenuta che l'ente considerava interpretativa. Con il ricorso per cassazione l'istituto ha dedotto tre censure: 1) violazione dell'art. 1339 c.c. e della normativa sulla dismissione, sostenendo che non ricorressero i presupposti per la sostituzione automatica della clausola di prezzo, perché non si era in presenza di un prezzo imposto direttamente dalla legge ma di criteri tecnici fissati dall'amministrazione; 2) violazione delle norme sopravvenute del 2006 e del 2004, affermando che la disciplina del 2006 aveva natura interpretativa e doveva applicarsi anche alle fattispecie anteriori, con conseguente legittimità del coefficiente di abbattimento usato dall'ente; 3) violazione degli artt. 1326, 1351, 2932 e 1372 c.c., per avere la corte territoriale ritenuto modificabile il prezzo nonostante esso fosse stato accettato dagli acquirenti con l'esercizio dell'opzione all'acquisto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretto il ragionamento dei giudici di merito secondo cui, nella disciplina della dismissione degli immobili degli enti previdenziali, il prezzo di vendita era determinato da criteri legali inderogabili; perciò l'erronea applicazione del coefficiente di abbattimento comportava la nullità parziale della clausola di prezzo difforme e la sua sostituzione automatica ai sensi degli artt. 1339 e 1419 c.c. Ha inoltre escluso che la norma del 2006 avesse natura interpretativa, osservando che essa introduceva una disciplina nuova per un'ipotesi prima non regolata, cioè l'invio delle offerte oltre sei mesi dalla stima, sicché non poteva applicarsi retroattivamente al caso deciso. Infine ha respinto anche la censura sull'irrilevanza dell'accettazione del prezzo da parte degli acquirenti, perché l'assetto negoziale era comunque soggetto al prezzo legalmente dovuto. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna del ricorrente alle spese e con l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1339 c.c.

  si applica quando la legge impone clausole o prezzi inderogabili, con inserzione automatica e sostituzione delle clausole difformi.

• art. 1419 c.c.

  la nullità di singole clausole non travolge il contratto quando esse sono sostituite di diritto da norme imperative.

• art. 1326 c.c.

  richiamato per escludere che l'accettazione dell'offerta cristallizzi un prezzo difforme da quello imposto dalla disciplina inderogabile.

• art. 1351 c.c.

  richiamato nel contesto della vincolatività dell'assetto negoziale, ma senza escludere la sostituzione legale del prezzo.

• art. 1372 c.c.

  il contratto resta vincolante, ma nei limiti della disciplina imperativa che sostituisce la clausola di prezzo difforme.

• art. 2932 c.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme violate, senza che la Corte ne fondi una specifica regula decidendi nel caso concreto.

• d.l. 25 settembre 2001, n. 351, conv. in L. 23 novembre 2001, n. 410, art. 3

  prevede la dismissione degli immobili pubblici e il diritto di opzione degli inquilini, con sconti determinati secondo criteri legali.

• d.l. 23 febbraio 2004, n. 41, art. 1, comma 2

  stabilisce che il prezzo di vendita sia determinato applicando coefficienti di abbattimento calcolati dall'Agenzia del territorio secondo parametri legali.

• d.m. 26 marzo 2004, n. 1493

  disciplina tecnica di attuazione dei criteri di abbattimento per la determinazione del prezzo di vendita.

• d.l. 4 luglio 2006, n. 223, art. 37, comma 56

  non ha natura interpretativa; introduce una disciplina nuova per l'ipotesi delle offerte inviate oltre sei mesi dalla stima, non applicabile retroattivamente.

• art. 1, comma 4, d.l. 23 febbraio 2004, n. 41

  richiamato come base del potere ministeriale di emanare ulteriori atti attuativi in materia di prezzo di cessione.

Massime di principio

• Quando una disciplina legale impone criteri inderogabili per la determinazione del prezzo in un contratto di cessione, la clausola negoziale difforme è nulla nella parte incompatibile e viene automaticamente sostituita dal prezzo legale, senza che sia necessario un espresso richiamo delle parti.
• La natura interpretativa di una norma sopravvenuta va riconosciuta solo se la disposizione chiarisce il significato di una disciplina precedente già esistente e manifesta la volontà del legislatore di imporre quel significato anche per il passato; se invece introduce una regola nuova per un'ipotesi non prima disciplinata, la norma non è retroattiva.
• L'accettazione contrattuale del prezzo da parte dell'acquirente non impedisce la sua rideterminazione quando il corrispettivo sia vincolato da norme imperative che impongono un diverso meccanismo di calcolo.
• In materia di cessione di immobili pubblici agli inquilini, i parametri tecnici di abbattimento richiamati dalla legge assumono rilievo vincolante solo nei limiti temporali e applicativi stabiliti dalla disciplina vigente al momento rilevante, senza poter essere estesi retroattivamente in base a norme successive non realmente interpretative.

Come è indicizzato