Sentenza n. 39/2026 - Palermo, Sezione 5

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato il diniego definitivo dell'istanza di accertamento di conformità e l'ordinanza di demolizione relativa a un complesso di opere comprendente un edificio di circa 130 mq, strutture prefabbricate, una veranda, una piscina prefabbricata seminterrata e la recinzione del lotto. Ha dedotto, in primo luogo, la violazione degli artt. 31 e 36 d.P.R. 380/2001 e della normativa regionale siciliana, sostenendo di avere acquisito dal proprietario di un terreno la cubatura necessaria mediante un'autodichiarazione del 1° agosto 2016 e, successivamente, mediante un atto notarile di asservimento del 3 dicembre 2019. Ha quindi sostenuto la sussistenza della doppia conformità e l'illegittimità del diniego. Con il secondo motivo ha contestato il carattere abusivo di alcune opere, in particolare della piscina seminterrata, ritenuta facilmente amovibile, e ha affermato che altre opere sarebbero state eseguibili senza permesso di costruire o mediante mera comunicazione. Con il terzo motivo ha dedotto difetto di istruttoria e perplessità, lamentando che il Comune non avrebbe considerato la documentazione integrativa e la prospettata rimozione di alcune opere. Nel corso del giudizio è stata presentata una nuova istanza ai sensi dell'art. 36-bis d.P.R. 380/2001, ma il Collegio ha escluso che tale sopravvenienza imponesse il rinvio della causa.

La decisione

Il TAR ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto decisiva l'assenza della prova che, al momento della realizzazione delle opere, il ricorrente disponesse validamente della cubatura del fondo cedente. L'asservimento e la cessione di cubatura costituiscono un negozio a effetti obbligatori, con effetti permanenti e opponibili ai terzi solo quando siano assistiti da adeguata pubblicità, mediante registrazione e trascrizione. L'autodichiarazione del 1° agosto 2016 era priva di data certa, non costituiva una valida dichiarazione sostitutiva ai sensi del d.P.R. 445/2000, esprimeva soltanto una volontà futura di costituire il vincolo e non era registrata né trascritta. L'atto notarile del 3 dicembre 2019, con relativa trascrizione, era successivo alla realizzazione delle opere e non poteva retrodatare gli effetti traslativi alla data indicata dalle parti come momento di disponibilità del bene; la dichiarazione sul possesso contenuta nell'atto notarile non modificava la data di perfezionamento dell'effetto traslativo. Mancando quindi la disponibilità opponibile della cubatura prima della realizzazione delle opere, non risultava integrato il requisito della doppia conformità richiesto dall'art. 36 d.P.R. 380/2001 e il diniego di sanatoria era legittimo. Il TAR ha inoltre ritenuto inammissibili e comunque infondate le censure dirette a negare l'abusività delle opere, poiché la presentazione dell'istanza di accertamento di conformità implica il riconoscimento del carattere abusivo e della necessità del titolo edilizio. La prospettata rimozione di alcune opere non rilevava, non essendo stata effettivamente eseguita e dovendosi valutare l'abuso nel suo complesso, senza scomporre le singole opere; considerate globalmente, esse avevano trasformato, ampliato e destinato ad altro uso il fabbricato originario, determinando una variazione essenziale. È stata quindi ritenuta legittima anche l'ordinanza di demolizione e insussistente la dedotta carenza istruttoria. Il ricorrente è stato condannato alle spese di lite, liquidate in euro 2.000, oltre accessori se dovuti.

Norme richiamate

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  L'accertamento di conformità richiede che l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda; la disponibilità della cubatura deve essere dimostrata con un atto opponibile ai terzi anteriore alla realizzazione delle opere.

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  Disciplina repressiva degli interventi eseguiti in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire e fondamento dell'ordine di demolizione.

• art. 37 d.P.R. 380/2001

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla contestazione del regime edilizio applicabile ad alcune opere; la censura non è stata accolta.

• art. 22 l.r. Sicilia n. 16/2016

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla disponibilità della cubatura e alla conformità urbanistico-edilizia; la censura è stata respinta.

• art. 3 l.r. Sicilia n. 16/2016

  Richiamato dal ricorrente in relazione al carattere non abusivo o liberalizzato di alcune opere; la censura è stata ritenuta inammissibile e comunque infondata.

• art. 2643, n. 2-bis c.c.

  La trascrizione dell'atto di asservimento o cessione di cubatura è funzionale a rendere il vincolo conoscibile e opponibile ai terzi, inclusa l'amministrazione comunale.

• art. 73, comma 1-bis c.p.a.

  La presentazione di una nuova istanza di sanatoria non costituisce, da sola, ragione eccezionale sufficiente a imporre il rinvio della trattazione di una causa matura per la decisione.

• art. 87, comma 4-bis c.p.a.

  Richiamato per la trattazione della causa nell'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato.

Massime di principio

• La cessione o l'asservimento di cubatura, incidendo stabilmente sulla potenzialità edificatoria del fondo cedente e condizionandone l'utilizzo da parte dei successivi proprietari, deve essere assistita da adeguata pubblicità immobiliare; la sua opponibilità ai terzi e all'amministrazione comunale presuppone, prima della realizzazione dell'opera, un atto con data certa registrato e trascritto.
• Una dichiarazione unilaterale del proprietario del fondo cedente, priva di data certa, registrazione e trascrizione e contenente soltanto l'intenzione futura di costituire il vincolo di inedificabilità, non perfeziona la cessione di cubatura né dimostra la disponibilità della capacità edificatoria ai fini dell'accertamento di conformità.
• Un atto notarile di cessione o asservimento stipulato e trascritto dopo la realizzazione dell'opera abusiva non può retrodatare gli effetti traslativi alla precedente data di disponibilità materiale indicata dalle parti; la dichiarazione sul possesso contenuta nell'atto non sostituisce l'effetto traslativo perfezionatosi con la stipula.
• Ai fini dell'accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. 380/2001, la doppia conformità non sussiste quando, al momento della realizzazione dell'intervento, il richiedente non dimostri di disporre validamente e opponibilmente della cubatura necessaria.
• La presentazione di un'istanza di accertamento di conformità implica il riconoscimento del carattere abusivo delle opere e della necessità del titolo edilizio, rendendo inammissibili o comunque infondate le contestazioni volte a sostenere, in contraddizione con tale istanza, che le opere non richiedessero alcun titolo.
• Nel reprimere un abuso edilizio, l'amministrazione deve valutare l'intervento nella sua globalità e nel suo impatto complessivo sul territorio, senza scomporre artificialmente opere tra loro funzionalmente collegate; la mancata effettiva rimozione di singoli elementi non esclude la rilevanza dell'intervento unitario.

Come è indicizzato