Sentenza del 06/02/2015 n. 2177 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato la sentenza della Commissione tributaria regionale della Sicilia che aveva confermato gli avvisi di accertamento IRPEF relativi agli anni 1998 e 1999. La controversia riguardava la qualificazione fiscale dei canoni percepiti per la locazione di una porzione di fabbricato, pari a 180 mq su una superficie complessiva di 1.922 mq, concessa per l'installazione di impianti di telecomunicazione. L'Amministrazione aveva escluso la riduzione forfetaria del 15% prevista per i redditi dei fabbricati, ritenendo che essa fosse applicabile soltanto alle locazioni abitative, e aveva ricondotto i canoni tra i redditi diversi. La contribuente sosteneva invece che i canoni costituissero redditi fondiari e che la riduzione spettasse anche per immobili locati a uso non abitativo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo che la riduzione forfetaria del 15% non fosse limitata alle locazioni per uso abitativo, poiché la norma utilizzava una formulazione generale e non prevedeva tale distinzione. Ha inoltre escluso che i canoni potessero essere qualificati come redditi diversi ai sensi dell'art. 81 del TUIR. Tuttavia, ha precisato che il reddito doveva essere imputato alla sola porzione di fabbricato effettivamente locata, in quanto autonomamente suscettibile di produrre reddito, e non all'intera superficie dell'immobile. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio ad altra sezione della Commissione tributaria regionale della Sicilia, anche per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 33, comma 1

  Il reddito medio delle unità immobiliari è determinato secondo l'applicazione delle tariffe d'estimo oppure, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta.

  La disposizione definisce il criterio ordinario di determinazione del reddito dei fabbricati.

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 33, comma 2

  Per unità immobiliari urbane si intendono i fabbricati e le loro porzioni suscettibili di reddito autonomo.

  Il reddito deve essere attribuito anche alla singola porzione del fabbricato che sia autonomamente idonea a produrre reddito; nel caso concreto, quindi, alla sola superficie effettivamente locata.

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 34, comma 4-bis

  Qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 15 per cento - e del 25 per cento per i fabbricati siti a XXXXX -, sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.

  La riduzione forfetaria del 15% si applica in termini generali ai canoni di locazione dei fabbricati e non è limitata ai contratti aventi oggetto immobili a uso abitativo.

• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 81

  Redditi diversi, compresi quelli dei terreni dati in affitto per usi non agricoli e quelli derivanti dall'assunzione di obblighi di fare, non fare e permettere.

  I canoni di locazione dei fabbricati oggetto della controversia non rientrano nelle categorie di redditi diversi elencate dalla norma, ma conservano natura di redditi fondiari.

Massime di principio

• La qualificazione del reddito derivante dalla locazione di un fabbricato dipende dalla natura immobiliare del bene e non, di per sé, dalla destinazione d'uso abitativa o non abitativa.
• Quando la norma prevede una riduzione forfetaria dei canoni senza limitarla espressamente alle locazioni abitative, non è possibile introdurre per via interpretativa una limitazione fondata soltanto sulla destinazione dell'immobile.
• Il reddito locativo deve essere imputato alla porzione effettivamente concessa in locazione, se essa è autonomamente suscettibile di produrre reddito, e non necessariamente all'intera unità immobiliare.
• La riduzione forfetaria non consente di abbattere il canone riferendolo a superfici non locate: occorre distinguere correttamente la base imponibile e la superficie oggetto del contratto.
• In situazioni analoghe è necessario verificare sia la natura del reddito, per escludere indebite classificazioni tra i redditi diversi, sia l'esatta porzione immobiliare cui riferire il canone e la relativa riduzione.