Sentenza n. 258/2026 - Bari, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato il diniego comunale del permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, richiesto per opere realizzate su una villetta unifamiliare a schiera nell'ambito del Piano casa regionale, nonché la conseguente ordinanza di demolizione. Ha dedotto violazione degli artt. 3 e 10-bis l. n. 241/1990, degli artt. 11, 12 e 36 d.P.R. n. 380/2001, degli artt. 1102, 1117, 1117-bis e 2729-bis c.c., della l.r. Puglia n. 14/2009 e dei principi di partecipazione, ragionevolezza, proporzionalità, buon andamento, tutela dell'affidamento e buona fede, oltre a eccesso di potere per difetto dei presupposti, travisamento, contraddittorietà, illogicità, arbitrarietà, sviamento, difetto di istruttoria e motivazione. In particolare, ha sostenuto che la facciata interessata dagli interventi fosse di proprietà esclusiva e non parte comune del condominio orizzontale; che il Comune non potesse subordinare la sanatoria al consenso degli altri proprietari né risolvere una controversia civilistica; che, anche ove la facciata fosse stata comune, le opere non avessero alterato la destinazione o la funzione del bene; e che la disciplina regionale richiedesse la verifica della coerenza architettonica e formale, non il consenso preventivo dei condomini. Il Comune aveva invece ritenuto le opere incidenti su una parte comune e incompatibili con la disciplina regionale per difetto dell'assenso degli altri proprietari e per la mancata salvaguardia della coerenza architettonica del complesso.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti, annullando sia il diniego di sanatoria sia l'ordinanza di demolizione. Ha rilevato anzitutto che l'art. 5, commi 3, lett. e-bis), e 6-bis, l.r. n. 14/2009 non prescrive il consenso degli altri condomini, ma impone la verifica della coerenza architettonica e formale del complesso e dell'assenza di contrasto con eventuali regolamenti condominiali o convenzioni. Nel caso concreto, la pretesa omogeneità architettonica non poteva costituire un parametro attendibile e autonomamente ostativo, poiché il complesso era già stato profondamente modificato da numerosi interventi, anche sulle facciate, per i quali il Comune non aveva mai richiesto l'assenso degli altri proprietari. Il Collegio ha inoltre ritenuto non dimostrata la natura condominiale delle facciate. Il condominio orizzontale risultava parziale e limitato alla struttura portante, alla copertura, alle rampe e alle corsie di accesso, mentre le unità erano funzionalmente indipendenti, prive di regolamento e tabelle millesimali; titolo di acquisto, perizia, ripartizione delle spese e comportamento uniforme dei condomini confermavano il carattere esclusivo delle facciate. Il Comune, pertanto, non poteva fondare il diniego sul dissenso degli altri proprietari né sostituirsi al giudice ordinario nella soluzione di controversie civilistiche. La clausola di salvezza dei diritti dei terzi consente infatti agli eventuali titolari di pretese civilistiche di agire davanti al giudice ordinario, senza impedire il rilascio del titolo edilizio quando risultino integrati i presupposti pubblicistici. L'ordinanza di demolizione è stata annullata per invalidità derivata, non trovando il proprio presupposto legittimante nel diniego annullato. Il Comune e l'interventore ad opponendum sono stati condannati, in solido e in parti uguali, al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in 4.000 euro oltre accessori e rimborso del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 36 d.P.R. n. 380/2001

  Disciplina il permesso di costruire in sanatoria; il diniego è stato annullato perché fondato su presupposti non dimostrati, relativi alla natura condominiale della facciata e al necessario consenso degli altri proprietari.

• art. 10-bis l. n. 241/1990

  Rilevante per il preavviso di rigetto e le osservazioni presentate dal ricorrente; il giudizio si è concentrato sulla legittimità sostanziale del diniego finale.

• art. 5, comma 3, lett. e-bis), l.r. Puglia n. 14/2009

  La disciplina regionale richiede che gli interventi salvaguardino la coerenza architettonica e formale del complesso e non contrastino con regolamenti condominiali o convenzioni, senza imporre di per sé il consenso degli altri condomini.

• art. 5, comma 6-bis, l.r. Puglia n. 14/2009

  Per gli edifici a schiera o plurifamiliari impone la verifica della coerenza architettonica e formale del complesso e della compatibilità con la disciplina condominiale, ma non prevede il consenso preventivo degli altri proprietari quale requisito autonomo della sanatoria.

• artt. 1117 e 1117-bis c.c.

  La presunzione di condominialità opera salvo diverso titolo e deve essere coordinata con la concreta configurazione del condominio; nei condomini orizzontali può sussistere una comunione parziale o de residuo, limitata alle parti effettivamente comuni.

• art. 1102 c.c.

  È stato invocato con riguardo all'uso delle parti comuni e ai limiti degli interventi del singolo proprietario, ma la decisione ha ritenuto preliminarmente non provata la natura comune della facciata.

• artt. 36, 36-bis e 37 d.P.R. n. 380/2001

  I titoli edilizi, compresi quelli in sanatoria, sono rilasciati fatti salvi i diritti dei terzi; la clausola non elimina le pretese civilistiche dei terzi, ma impedisce che l'amministrazione ne faccia oggetto di una complessa e definitiva decisione sostitutiva del giudice ordinario.

Massime di principio

• Nella disciplina regionale applicabile agli interventi su edifici a schiera o plurifamiliari, la condizione della salvaguardia della coerenza architettonica e formale del complesso non equivale all'imposizione del consenso preventivo degli altri condomini, salvo che tale consenso sia richiesto da uno specifico titolo, regolamento o altra disposizione applicabile.
• La natura condominiale della facciata di un complesso di villette a schiera non può essere presunta in modo astratto quando la concreta configurazione del condominio è parziale o de residuo: occorre verificare il titolo di acquisto, la struttura e funzione delle parti comuni, l'autonomia delle singole unità, la ripartizione delle spese e gli ulteriori elementi documentali e comportamentali rilevanti.
• Quando un condominio orizzontale è costituito soltanto per la gestione di alcune parti comuni, le altre parti dell'edificio non sono automaticamente comuni se la loro riferibilità esclusiva alle singole unità risulta dal titolo e dalla concreta organizzazione del complesso.
• Nel rilascio di un titolo edilizio l'amministrazione deve verificare la legittimazione del richiedente, ma non può trasformare il procedimento edilizio in un giudizio definitivo su controverse pretese civilistiche tra privati; il titolo è normalmente rilasciato fatti salvi i diritti dei terzi, i quali possono essere fatti valere davanti al giudice ordinario.
• La valutazione della coerenza architettonica di un complesso a schiera deve essere ragionevole e imparziale; quando l'omogeneità originaria è già stata sensibilmente alterata da una pluralità di interventi precedenti, essa non può essere utilizzata, da sola, come parametro attendibile e assoluto per negare un ulteriore titolo edilizio in ragione del dissenso dei proprietari delle altre unità.

Come è indicizzato