Sentenza n. 13418/2026 - Roma, Sezione 1Q

Esito

La controversia

La società ricorrente ha impugnato il parere consultivo con il quale la Soprintendenza, pur esprimendosi favorevolmente sugli interventi di manutenzione ordinaria delle facciate, aveva imposto prescrizioni ulteriori. In particolare, contestava: la richiesta di documentare la legittimità di aperture ogivali e lucernari; l’obbligo di sostituire gli infissi non lignei; la rimozione dei corpi illuminanti; la produzione di documentazione sugli impianti e il divieto di elementi impiantistici visibili; la rimozione di vetrine, lanterne e tende al piano terra. Con il primo motivo deduceva eccesso di potere per travisamento dei presupposti di fatto e straripamento, nonché violazione dell’art. 24 delle N.T.A. del P.R.G. di Roma, sostenendo che il parere avrebbe ecceduto l’oggetto dell’istanza, limitata alla manutenzione delle facciate. Con il secondo motivo deduceva difetto di istruttoria e di motivazione, nonché violazione dell’art. 24 delle N.T.A. e dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, poiché le prescrizioni riguardavano elementi preesistenti da lungo tempo o assistiti da titoli edilizi. Con il terzo motivo deduceva ulteriore difetto di istruttoria e violazione dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, per non avere la Soprintendenza acquisito dal Comune la documentazione relativa alla storia edilizia dell’immobile. La ricorrente documentava, tra l’altro, la preesistenza storica delle aperture, la sanatoria dei lucernari e dei volumi tecnici, l’anteriorità degli infissi, l’autorizzazione delle lanterne e la sanatoria della tenda.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e ha annullato il parere consultivo limitatamente alle prescrizioni impugnate. Ha ritenuto che, pur essendo le valutazioni della Soprintendenza espressione di ampia discrezionalità tecnica e soggette a sindacato giurisdizionale intrinseco debole, le prescrizioni contestate fossero fondate su un’istruttoria complessivamente fragile. Prima di formulare obiezioni e prescrizioni puntuali, la Soprintendenza avrebbe dovuto verificare adeguatamente la legittimità edilizia, la preesistenza e la collocazione degli elementi interessati, anche acquisendo informazioni dagli uffici di Roma Capitale. Il giudice ha inoltre rilevato un improprio sbilanciamento dell’attività valutativa sui profili di regolarità urbanistico-edilizia, anziché sulla concreta compatibilità paesaggistica e architettonica dell’intervento. La verifica della legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile e dei suoi elementi è distinta e autonoma rispetto alla valutazione paesaggistica o di compatibilità con la Città storica. L’annullamento è stato disposto nei limiti dell’interesse della ricorrente, restando impregiudicata la riedizione del potere nel rispetto del vincolo conformativo derivante dalla sentenza. Le spese sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 24 N.T.A. del P.R.G. di Roma

  Nella parte di Città storica interna alle Mura Aureliane - dichiarata dall’UNESCO patrimonio dell’umanità -, le competenze consultive assegnate al “Comitato per la qualità urbana e edilizia” [...] sono esercitate dalla Soprintendenza statale [...]

  Attribuisce alla Soprintendenza competenze consultive sugli interventi indicati dalle N.T.A. nella Città storica interna alle Mura Aureliane, ma non consente di estendere il parere a verifiche estranee all’oggetto dell’intervento o di fondare prescrizioni su presupposti non istruiti.

• art. 12 N.T.A. del P.R.G. di Roma

  Gli strumenti urbanistici esecutivi e i progetti edilizi ammessi con modalità diretta sono predisposti secondo i contenuti e le modalità stabilite nell’elaborato G2. “Guida per la qualità degli interventi”

  Costituisce, insieme all’art. 24, la base del parere consultivo relativo agli interventi nella Città storica.

• art. 9-bis d.P.R. 380/2001

  È richiamato in relazione alla ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile e alla rilevanza della documentazione catastale, dei titoli edilizi e delle sanatorie; la Soprintendenza avrebbe dovuto considerare adeguatamente tali elementi prima di formulare prescrizioni fondate sull’asserita illegittimità o abusività di opere e manufatti.

• d.lgs. 42/2004

  È richiamato nel contesto della distinzione tra valutazioni paesaggistiche e verifiche di regolarità urbanistico-edilizia, che restano autonome sul piano strutturale e funzionale.

Massime di principio

• Il parere della Soprintendenza, anche quando esprime discrezionalità tecnica, è illegittimo per difetto di istruttoria e travisamento quando impone prescrizioni sulla base di presupposti relativi alla legittimità, alla preesistenza o alla localizzazione degli elementi edilizi senza averli adeguatamente verificati, anche mediante acquisizione della documentazione presso gli uffici comunali competenti.
• La valutazione paesaggistica o di compatibilità con i caratteri storico-architettonici del contesto è autonoma rispetto alla verifica della regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile e non può essere impropriamente sostituita da quest’ultima.
• Il parere consultivo deve mantenersi entro il perimetro dell’intervento sottoposto all’esame dell’amministrazione; prescrizioni concernenti opere o elementi estranei all’intervento richiesto richiedono una specifica istruttoria e una motivazione coerente con l’oggetto del procedimento.
• Quando il privato fornisce documentazione idonea a dimostrare la preesistenza storica o la regolarità edilizia degli elementi oggetto di prescrizione, tale documentazione costituisce un principio di prova sufficiente a evidenziare la fragilità dell’istruttoria amministrativa, soprattutto in assenza di contestazioni dell’amministrazione procedente.
• Il sindacato giurisdizionale sulle valutazioni tecniche della Soprintendenza è intrinsecamente debole, ma consente di verificare la palese carenza di istruttoria, l’abnorme travisamento dei fatti e l’evidente illogicità o incongruenza delle conclusioni.

Come è indicizzato