Sentenza del 06/03/2017 n. 374 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha contestato la congruità del prezzo dichiarato nell'atto di compravendita del 30/12/2010 relativo a porzioni del complesso immobiliare "D. P.", ritenendolo significativamente inferiore al valore effettivo. La rettifica si fondava sulle caratteristiche dell'area, destinata a insediamenti produttivi, attività economiche, servizi, commercio e residenza, nonché sulla vicinanza al centro storico di Ivrea, all'interscambio del trasporto pubblico e a un'importante dotazione di parcheggi. L'Ufficio aveva utilizzato come termine di confronto un atto del 2007 riguardante immobili analoghi, situati nello stesso fabbricato e nella stessa area e stipulato tra le medesime proprietà. La contribuente sosteneva invece la congruità del prezzo, contestava l'utilizzabilità dell'atto anteriore e lamentava la mancata allegazione e produzione dello stesso.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale aveva inizialmente accolto il ricorso della contribuente. In appello, tuttavia, l'Agenzia delle Entrate ha ottenuto la riforma della sentenza. Il giudice ha ritenuto significativo l'atto comparativo del 2007, nonostante fosse anteriore di poco più di tre anni, poiché riguardava immobili analoghi nello stesso fabbricato e nella stessa area, con permanenza delle condizioni oggettive di valutazione. È stata inoltre ritenuta irrilevante la mancata allegazione dell'atto, poiché esso era noto alle parti e il suo contenuto essenziale era stato richiamato dall'Ufficio. È stata quindi confermata la legittimità dell'operato dell'Agenzia, con compensazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 3, d.P.R. 131/1986

  L'atto comparativo anteriore di oltre tre anni può essere potenzialmente inidoneo a costituire valido termine di riferimento.

  Il limite temporale previsto dalla norma non opera in modo meramente automatico quando l'atto comparativo riguarda immobili analoghi, situati nello stesso fabbricato e nella stessa area, e le condizioni oggettive di mercato e di valutazione risultano sostanzialmente permanenti. In tali casi, anche un atto anteriore può conservare rilevanza probatoria.

• Art. 112 c.p.c.

  Divieto di pronunciare oltre i limiti della domanda e sulle eccezioni non proposte.

  L'Agenzia aveva lamentato che la CTP si fosse pronunciata sulla mancata allegazione dell'atto comparativo senza una specifica eccezione della contribuente. La questione non ha impedito l'accoglimento dell'appello, poiché il giudice di secondo grado ha comunque ritenuto infondato il rilievo sulla mancata produzione dell'atto.

Massime di principio

• Nel controllo del valore dichiarato in una compravendita immobiliare, l'Amministrazione può utilizzare atti comparativi relativi a immobili analoghi, soprattutto quando si trovano nello stesso fabbricato o nella stessa area e presentano caratteristiche urbanistiche e commerciali comparabili.
• Il superamento del termine temporale ordinario previsto per gli atti comparativi non rende necessariamente inutilizzabile il riferimento: la sua attendibilità può dipendere dalla persistente identità delle condizioni oggettive e dalla forte analogia degli immobili.
• Un prezzo dichiarato sensibilmente inferiore a quello risultante da una compravendita comparabile può giustificare una rettifica, se l'Ufficio illustra concretamente le caratteristiche dell'area e le ragioni della ritenuta incongruità.
• La mancata allegazione dell'atto comparativo non comporta automaticamente l'illegittimità dell'accertamento quando l'atto è già noto alle parti e l'Ufficio ne espone nell'avviso gli elementi essenziali, consentendo al contribuente di difendersi.
• Una perizia di parte sul valore dell'immobile non è necessariamente sufficiente a superare una rettifica fondata su un atto comparativo specifico e particolarmente vicino per ubicazione, caratteristiche e soggetti contraenti.