Cassazione Civile, Ordinanza n. 02514/2024 del 26/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita immobiliare del 22 aprile 1998, con cui una società si era impegnata a vendere all'altra due fabbricati per un prezzo complessivo in larga parte da corrispondere mediante mutuo fondiario. Una somma era stata versata come caparra, mentre il resto del prezzo avrebbe dovuto essere pagato dopo l'erogazione del finanziamento e al momento del rogito definitivo. La promittente acquirente ha agito sostenendo che il mutuo non fosse stato concesso dagli istituti di credito e che, quindi, l'erogazione del finanziamento costituisse condizione sospensiva del contratto o comunque presupposizione; in subordine ha chiesto la risoluzione del preliminare per impossibilità sopravvenuta e la restituzione della caparra. La promittente venditrice si è opposta e ha anche proposto in via riconvenzionale domanda risarcitoria, subordinata all'accoglimento della domanda principale. Il Tribunale ha rigettato la domanda dell'attrice; la Corte d'appello ha confermato, interpretando la clausola sul mutuo non come condizione, ma come termine/momento di adempimento della prestazione di stipulare il definitivo, escludendo anche la presupposizione e la risoluzione per impossibilità sopravvenuta. In cassazione la ricorrente ha proposto sette motivi: violazione delle regole di ermeneutica contrattuale e della distinzione tra condizione e termine; omesso esame della definitiva impossibilità di ottenere il mutuo; erronea esclusione della presupposizione; ultrapetizione per avere affrontato l'eccessiva onerosità sopravvenuta; omessa pronuncia sulla risoluzione per impossibilità sopravvenuta. Ha inoltre contestato la legittimazione del controricorrente, eccezione dichiarata inammissibile per difetto di produzione documentale rituale.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondati i primi tre motivi perché la Corte d'appello aveva correttamente interpretato il testo contrattuale: dal tenore letterale risultava che il mutuo era stato previsto come modalità di pagamento di parte del prezzo e che l'erogazione del finanziamento individuava il momento di adempimento dell'obbligo di stipulare il definitivo, non già una condizione di efficacia del preliminare. Ha escluso il vizio di omesso esame, osservando che la ricorrente pretendeva di valorizzare fatti successivi e un'incertezza non dimostrata in fatto. Ha rigettato il motivo sulla presupposizione perché l'evento dedotto non era estraneo alla sfera delle parti e, comunque, era stato già qualificato dalla sentenza impugnata come semplice modalità di pagamento. Ha respinto anche i motivi su ultrapetizione e omessa pronuncia, ritenendo che la Corte territoriale avesse esaminato la doglianza sul preteso impedimento all'adempimento e che, in ogni caso, l'impossibilità sopravvenuta non può riguardare il pagamento di una somma di denaro. Alla soccombente sono state poste le spese del giudizio di legittimità e l'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  La censura di legittimità sull'interpretazione contrattuale è ammissibile solo se si indica specificamente quale canone ermeneutico sia stato violato e in che modo; il mero dissenso sulla lettura del testo non basta.

• art. 1363 c.c.

  La clausola va letta in coordinamento con l'intero testo contrattuale; la Corte ha ritenuto decisivo il confronto tra diverse clausole per ricostruire la volontà delle parti.

• art. 1353 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la natura condizionale dell'evento, ma la Corte ha escluso che nel caso si fosse in presenza di una condizione sospensiva.

• art. 1184 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente in relazione alla nozione di termine, ma la Corte ha affermato che la clausola sul mutuo riguardava il tempo dell'adempimento della prestazione.

• art. 1183 c.c.

  Applicabile, secondo la Corte, quando le parti abbiano correlato un evento futuro solo al tempo dell'adempimento e non all'efficacia del vincolo negoziale.

• art. 346 c.p.c.

  La domanda riconvenzionale è stata riproposta in appello in via subordinata ai sensi di questa norma.

• art. 372 c.p.c.

  Nel giudizio di cassazione, i documenti rilevanti per eccezioni sull'ammissibilità devono essere depositati e notificati secondo la disciplina processuale; in difetto l'eccezione è inammissibile.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Usato per denunciare violazione di legge in tema di interpretazione del contratto e distinzione tra condizione e termine.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Usato per dedurre nullità della sentenza, ultrapetizione e omessa pronuncia.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il motivo è ammissibile solo se il fatto storico decisivo sia stato omesso; non è consentito usare il vizio per ottenere una diversa lettura del contratto o per valorizzare fatti successivi.

• art. 112 c.p.c.

  Il vizio di omessa pronuncia sussiste solo quando manchi del tutto una decisione su un punto decisivo della controversia.

• art. 1256 c.c.

  L'impossibilità sopravvenuta è intesa in senso assoluto e oggettivo; non ricorre per l'obbligazione di pagamento di una somma di denaro.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  Richiamato quale base per il contributo unificato aggiuntivo in caso di rigetto dell'impugnazione.

Massime di principio

• L'interpretazione del contratto è accertamento di fatto riservato al giudice di merito e può essere censurata in cassazione solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica o per motivazione logicamente e giuridicamente viziata; non è sufficiente contrapporre una diversa lettura del testo.
• Quando il testo contrattuale è chiaro e univoco, la lettura letterale prevale e non è consentito sovrapporre una ricostruzione fondata su fatti successivi o su un preteso scopo pratico non desumibile dalle clausole.
• La distinzione tra condizione e termine non dipende solo dall'alea dell'evento, ma dalla volontà negoziale ricostruita nel contratto: se le parti collegano l'evento futuro soltanto al tempo dell'adempimento, si applica la disciplina del termine di adempimento e non quella della condizione.
• Nel preliminare di vendita, la previsione che il prezzo sia pagato mediante mutuo può integrare una mera modalità di pagamento e non una condizione sospensiva dell'efficacia del contratto o dell'obbligo di stipulare il definitivo.
• La presupposizione richiede un presupposto oggettivo, comune alle parti e indipendente dalla loro volontà e attività; non è configurabile se l'evento dedotto dipende anche dall'iniziativa o dalla sfera di una delle parti.
• L'impossibilità sopravvenuta non può essere invocata per sottrarsi all'obbligo di pagamento di una somma di denaro, perché l'impossibilità rilevante ai fini dell'art. 1256 c.c. deve essere assoluta e oggettiva.
• Il vizio di omessa pronuncia non ricorre se il giudice ha comunque esaminato e respinto, anche in via interpretativa, la questione dedotta, mentre l'ultrapetizione richiede che il giudice abbia deciso su un oggetto realmente estraneo al petitum o alla causa petendi.

Come è indicizzato