Sentenza del 07/06/2016 n. 3577 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La società contestava il recupero fiscale relativo alla deduzione integrale degli interessi passivi corrisposti su finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili. Sosteneva di rientrare nella nozione di impresa immobiliare prevista dall'art. 1, comma 36, della legge n. 244/2007, richiamando l'apertura del codice attività relativo alla locazione di beni propri e una perizia dalla quale risultava che il valore degli immobili era superiore a quello dei terreni. Tale disciplina consente, in deroga all'art. 96 TUIR, la deducibilità integrale degli interessi passivi per le società immobiliari che impiegano finanziamenti ipotecari su immobili destinati alla locazione.

La decisione

La tesi della società è stata respinta. L'apertura del codice attività non è stata ritenuta sufficiente a qualificare la società come impresa immobiliare, poiché l'attività di locazione non poteva essere svolta in concreto in base allo statuto e la società aveva natura agricola. Neppure la perizia è stata considerata decisiva per dimostrare la prevalenza dell'attività immobiliare, poiché il maggior valore degli immobili rispetto ai terreni non prova, da solo, l'effettivo esercizio prevalente di un'attività di locazione. Inoltre, l'unico immobile locato era utilizzato esclusivamente dai soci. È stata quindi negata la deduzione integrale degli interessi prevista dalla norma speciale, trovando applicazione il regime ordinario di deducibilità limitata dell'art. 96 TUIR.

Norme richiamate

• Art. 1, comma 36, legge n. 244/2007

  Stabilisce l'integrale deducibilità degli interessi passivi corrisposti da società immobiliari su finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.

  L'agevolazione costituisce una deroga al regime ordinario e richiede che la società sia effettivamente qualificabile come impresa immobiliare e che gli immobili siano realmente destinati alla locazione. Non è sufficiente la mera classificazione formale dell'attività o la titolarità di immobili.

• Art. 96 TUIR

  Prevede il regime ordinario di deducibilità limitata degli interessi passivi.

  Quando non risultano integrati i presupposti della disciplina speciale per le imprese immobiliari, gli interessi passivi restano deducibili secondo le limitazioni ordinarie previste dalla norma.

Massime di principio

• La qualifica di impresa immobiliare deve risultare dall'attività effettivamente esercitata e non può essere desunta soltanto dal codice ATECO o da una dichiarazione formale.
• Lo statuto e l'oggetto sociale sono rilevanti: se impediscono lo svolgimento dell'attività di locazione, l'apertura del relativo codice attività non dimostra l'esistenza di un'impresa immobiliare.
• Il maggior valore contabile o estimativo degli immobili rispetto ai terreni non prova, da solo, la prevalenza dell'attività immobiliare; occorre dimostrare l'effettivo esercizio organizzato e significativo della locazione.
• L'utilizzo dell'immobile da parte dei soci, anziché da parte di terzi nell'ambito di una reale attività locativa, può escludere la destinazione dell'immobile alla locazione richiesta dalla disciplina agevolativa.
• Le deroghe al limite ordinario di deducibilità degli interessi passivi devono essere interpretate restrittivamente e il contribuente deve provare concretamente tutti i requisiti richiesti.