Cassazione Civile, Sentenza n. 21965/2022 del 12/07/2022

Esito

La controversia

I ricorrenti, eredi di Antonio Cervone, impugnavano la sentenza della Corte d'Appello che aveva dichiarato la risoluzione del contratto di assegnazione con promessa di futura vendita (stipulato dall'originario assegnatario Cervone con INA-CASA) per l'inadempimento derivante dalla sublocazione dell'alloggio a terzi senza autorizzazione. Gli eredi sostenevano inoltre che l'assegnatario aveva già pagato integralmente il prezzo e che, quindi, la proprietà sarebbe dovuta essere trasferita automaticamente (o comunque che non poteva più essere contestata la titolarità), nonché che una precedente sentenza (tribunale n.156/1994) avrebbe precluso successive contestazioni. Venivano anche dedotte censure sulla corretta applicazione della disciplina dell'edilizia residenziale pubblica e sull'ammissibilità della domanda riconvenzionale di trasferimento ai sensi dell'art. 2932 c.c.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibili o infondati i principali motivi: (1) i ricorrenti non hanno specificato adeguatamente le norme e le ragioni di violazione richieste in cassazione; (2) la Corte ha confermato che la sublocazione non autorizzata determina la decadenza automatica dall'assegnazione ai sensi della normativa vigente e che lo I.A.C.P., subentrato nella titolarità degli immobili INA-CASA/GESCAL, era legittimato a proporre la domanda di risoluzione; (3) non è stata provata né sufficiente la tesi dell'acquisto automatico della proprietà per mero pagamento delle rate: secondo la giurisprudenza richiamata il trasferimento della proprietà richiede il perfezionamento dell'atto di trasferimento (contratto/atto formale) e l'attività negoziale dell'ente gestore; (4) la presunta circolare amministrativa non sanava la violazione del divieto normativo di sublocazione; (5) i ricorrenti non hanno riprodotto il testo della sentenza invocata come giudicato esterno, onere necessario in cassazione. Per questi motivi il ricorso è stato respinto e le spese legali sono state poste a carico dei ricorrenti.

Norme richiamate

• Legge 43/1949

  Disciplina iniziale delle assegnazioni INA-CASA; la Corte ricorda che l'assegnazione a riscatto richiede il perfezionamento contrattuale per il trasferimento della proprietà e che la disciplina integrativa si applica nei limiti indicati.

• D.P.R. n. 1265 del 1956 (art. 27)

  L'art. 27 prevede la decadenza dall'assegnazione in caso di cessione/sublocazione non autorizzata: la Corte interpreta tale disposizione come produrre un effetto estintivo 'legale' immediato al momento della violazione, indipendentemente dal successivo pagamento delle rate.

• Legge 60/1963

  Norme sul subentro delle nuove gestioni e sulle facoltà degli assegnatari; la Corte ricorda che gli alloggi non richiesti in proprietà furono trasferiti agli IACP e che gli Istituti acquisirono la titolarità dei rapporti attivi e passivi.

• D.P.R. n. 1471 del 1963

  Regolamento di attuazione della L. 60/1963: regola le procedure di domanda per il trasferimento in proprietà e conferma che il trasferimento richiede procedura e perfezionamento formale.

• Legge 1148/1955

  Richiamata come parte della disciplina storica integrativa delle norme INA-CASA; concorre al quadro normativo che legittima la decadenza per sublocazione illecita.

• D.P.R. n. 1036 del 1972 (art. 14)

  Norma sul subentro della gestione e trasferimento di beni dalla GESCAL agli IACP; la Corte ne trae il principio che l'IACP è subentrato nelle situazioni attive e passive riguardanti gli immobili.

• Legge 513/1977

  Richiamata in tema di poteri dell'ente e vincoli: la Corte richiama che l'atto di trasferimento formale è necessario per sottrarre l'immobile alla titolarità dell'ente e ai relativi poteri di tutela.

• D.P.R. n. 1035 del 1972 (art. 11)

  Richiamato in relazione ai poteri dell'ente gestore e all'impossibilità di cedere senza autorizzazione; conferma il regime cautelativo fino al trasferimento.

• Legge 457/1978 (art. 58 e art. 52, comma 3)

  Richiami sulle procedure amministrative di accettazione della domanda di trasferimento e sulla definitiva incostestabilità del diritto dell'assegnatario, senza però costituire di per sé il trasferimento automatico della proprietà.

• Codice Civile (art. 2932)

  Norma sul trasferimento mediante sentenza ex art. 2932 c.c. (esecuzione in forma specifica della vendita): la Corte ha ritenuto infondata la domanda riconvenzionale perché l'assegnazione era già estinta per effetto della violazione normativa anteriore.

• Codice Civile (art. 1418)

  Richiamato con riferimento alla nullità del contratto di sublocazione per violazione di norme imperative; la Corte condivide la nullità del contratto di sublocazione concluso in contrasto con il divieto.

• Codice Civile (art. 1321)

  Citato in relazione alla natura obbligatoria degli impegni contrattuali; evocato dai ricorrenti ma la Corte non ha ritenuto che il pagamento integrale producesse automaticamente il trasferimento di proprietà.

• Codice di Procedura Civile (art. 360 e art. 366 c.p.c.)

  Principi processuali: la Corte ha escluso che i motivi fossero sufficientemente specifici ai sensi degli artt. 360 e 366 c.p.c.; ha ricordato l'onere di specificità e di riproduzione del testo del giudicato esterno per poterlo invocare in cassazione.

Massime di principio

• La sublocazione non autorizzata di alloggi di edilizia residenziale pubblica costituisce violazione che determina la decadenza automatica dall'assegnazione: l'effetto estintivo si verifica al momento della violazione e può essere fatto valere dall'ente anche in sede giudiziaria.
• Il pagamento integrale delle rate o la presentazione della domanda di riscatto non determinano automaticamente il trasferimento della proprietà: è necessario il perfezionamento contrattuale formale (atto/contratto) e l'attività negoziale dell'ente per il trasferimento.
• Gli enti sostitutivi/gestori (IACP) subentrano nelle situazioni attive e passive delle gestioni precedenti (INA-CASA/GESCAL) e sono legittimati a far valere la risoluzione del rapporto per inadempimenti anteriori al trasferimento formale.
• Documenti amministrativi informali o circolari generiche non possono derogare a divieti normativi imperativi: l'autorizzazione alla sublocazione deve essere espressa, riferita al singolo rapporto e prodotta in forma certa.
• In caso di ricorso in Cassazione, l'onere di specificità è stringente: chi invoca un giudicato esterno deve riprodurne il testo e i motivi devono indicare norme e punto per punto dimostrare la contrastualità; altrimenti le censure sono inammissibili.
• Gli eredi non subentrano automaticamente nei diritti 'personalissimi' dell'assegnatario con patto di futura vendita; il subentro richiede il rispetto di requisiti previsti dalla normativa (es. convivenza, rapporti di parentela) e non avviene iure hereditatis di regola.