Cassazione Civile, Ordinanza n. 10369/2025 del 19/04/2025

Esito

La controversia

Un proprietario di una porzione residua di un fabbricato agiva per ottenere l’accertamento dell’occupazione senza titolo di un locale bruciatore, con condanna al rilascio, sostenendo che il locale fosse rimasto di sua esclusiva proprietà. I convenuti, acquirenti nel 1970 di una porzione dell’edificio dal padre dell’attore, si costituivano chiedendo il rigetto e spiegando riconvenzionale per far accertare la comproprietà pro indiviso del locale nella misura del 50% ai sensi dell’art. 1117 c.c., oppure in subordine per usucapione. In primo grado il Tribunale accoglieva la domanda di rilascio e rigettava le riconvenzionali, valorizzando il contenuto dell’atto di vendita del 1970 e la successiva donazione al figlio. In appello, invece, la Corte territoriale riformava la decisione, ritenendo che il locale bruciatore, al momento della vendita che aveva determinato la nascita del condominio, fosse destinato al riscaldamento centralizzato di entrambe le porzioni e che l’atto non contenesse una chiara ed univoca pattuizione derogatoria alla presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.; respingeva quindi la domanda attorea e accoglieva la domanda riconvenzionale di comproprietà, con condanna alla restituzione di quanto pagato in esecuzione della sentenza di primo grado e alle spese. Con il ricorso per cassazione il proprietario censurava: (1) la violazione dell’art. 1117 c.c., assumendo che il locale, essendo un bene funzionale al riscaldamento centrale e venuta meno tale destinazione per l’adozione di impianti autonomi, non potesse più ritenersi comune; (2) l’omesso esame del contratto di compravendita del 4.2.1970 e la motivazione apparente della sentenza d’appello; (3) la violazione degli artt. 1362 ss. c.c. per aver la Corte d’appello richiamato astrattamente i criteri ermeneutici senza applicarli specificamente al caso concreto. La Corte di cassazione ha ritenuto congiuntamente esaminabili il primo e il terzo motivo, dichiarandoli in parte inammissibili e in parte infondati, e ha dichiarato inammissibile per un verso e infondato per l’altro il secondo motivo, osservando che il contratto del 1970 era stato oggetto di valutazione nei gradi di merito, che la motivazione della sentenza impugnata era effettiva e non apparente, e che l’interpretazione della Corte d’appello era plausibile e conforme al principio secondo cui la comunione ex art. 1117 c.c. può essere esclusa solo da un titolo chiaro e univoco, da ricercarsi nell’atto costitutivo del condominio. Ha quindi respinto il ricorso, con condanna del ricorrente alle spese e con attestazione dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto che la sentenza d’appello avesse correttamente applicato la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. al locale bruciatore, verificando che al momento della formazione del condominio il bene era destinato al riscaldamento centralizzato; ha inoltre escluso che l’atto di compravendita del 1970 contenesse una volontà chiara e univoca di sottrarre il locale alla comunione. I motivi di ricorso sono stati respinti perché, in parte, non autosufficienti o inammissibili, e, in parte, perché diretti a contrapporre una diversa lettura del contratto e dei fatti, non consentita in sede di legittimità quando la soluzione adottata dal giudice di merito sia plausibile. La Corte ha condannato il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione e ha dato atto dell’obbligo di versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  "Sono oggetto di proprietà comune... 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune"

  La presunzione di comunione riguarda i locali destinati al servizio comune al momento della costituzione del condominio; può essere vinta solo da un titolo costitutivo che esprima in modo chiaro e univoco la volontà contraria.

• art. 1362 c.c.

  L’interpretazione del contratto deve partire dalla comune intenzione delle parti e dal tenore letterale delle clausole.

• art. 1363 c.c.

  Le clausole vanno interpretate le une per mezzo delle altre, considerando il contratto nel suo complesso.

• art. 1366 c.c.

  L’interpretazione deve avvenire secondo buona fede.

• art. 1371 c.c.

  In caso di dubbio persistente, nei contratti a titolo oneroso si deve privilegiare l’interpretazione che realizzi un equo contemperamento degli interessi delle parti.

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  Il ricorrente, per il principio di autosufficienza, doveva riportare il testo dell’atto di compravendita censurato per errata interpretazione.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  È stato invocato per denunciare violazione di legge in tema di art. 1117 c.c. e di criteri ermeneutici contrattuali.

• art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.

  Il motivo è inammissibile quando il fatto storico dedotto è stato comunque esaminato dai giudici di merito; non basta contestare la valutazione del contratto.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Le parti hanno depositato memorie in prossimità della camera di consiglio.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  Sono stati ravvisati i presupposti per l’ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto.

Massime di principio

• Per escludere la presunzione di comunione di un bene condominiale ai sensi dell’art. 1117 c.c. non basta un richiamo generico al titolo: occorre una pattuizione espressa, chiara e univoca contenuta nell’atto costitutivo del condominio o nel primo atto di frazionamento dell’edificio.
• La verifica della natura comune di un bene ex art. 1117 c.c. va compiuta con riferimento al momento in cui si forma il condominio; la successiva cessazione della funzione comune non fa venir meno, di regola, la comproprietà già sorta.
• I locali dell’edificio suscettibili di usi diversi, per divenire beni comuni, necessitano di una specifica destinazione al servizio comune, che può risultare anche da elementi di fatto accertati dal giudice di merito.
• In sede di legittimità non è consentito sostituire alla plausibile interpretazione del contratto data dal giudice di merito una diversa lettura più favorevole alla parte ricorrente, quando la motivazione dia conto del percorso ermeneutico seguito.
• La censura per omesso esame di un fatto decisivo non può riguardare un documento o un contratto che sia già stato effettivamente considerato dai giudici di merito; in tal caso la doglianza si risolve in una contestazione della valutazione compiuta.
• La motivazione è solo apparente quando non consente di comprendere il fondamento della decisione; non è sufficiente, per denunciarne il vizio, lamentare una sintesi o una concisione della motivazione se il ragionamento decisorio è comunque percepibile.

Come è indicizzato