Cassazione Civile, Ordinanza n. 20503/2023 del 17/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di immobile ad uso diverso dall'abitazione stipulato nel 2012. La conduttrice ha comunicato nel 2015 il recesso anticipato ai sensi dell'art. 27 l. n. 392/1978, richiamando come gravi motivi una sopravvenuta congiuntura favorevole e l'esigenza di ampliare la struttura aziendale per far fronte all'aumento dell'attività e del personale. Il locatore ha contestato la legittimità del recesso, chiedendo la prosecuzione del rapporto e il pagamento dei canoni successivi al recesso, oltre al risarcimento dei danni all'immobile. Il tribunale aveva ritenuto legittimo il recesso, ma la corte d'appello lo ha ritenuto illegittimo e ha condannato la conduttrice ai canoni fino alla naturale scadenza. La società conduttrice ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi: 1) difetto di legittimazione attiva di una delle controricorrenti per asserita rinuncia all'eredità; 2) nullità della sentenza per violazione del principio di immutabilità del giudice, per sostituzione del relatore dopo l'udienza; 3) violazione dell'art. 27 l. n. 392/1978 e motivazione apparente, sostenendo che i gravi motivi erano stati indicati in modo sufficiente e che il giudice d'appello aveva trascurato gli ulteriori elementi probatori sull'aumento dell'attività e dell'organico; 4) omesso esame di fatti decisivi e difetto di motivazione sulla dimensione degli spazi adibiti a ufficio e sulla mancata c.t.u., deducendo che i locali originari erano divenuti inadeguati rispetto alla nuova sede e alle sopravvenute esigenze aziendali.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché fondato su un documento non producibile in cassazione e comunque infondato, poiché la costituzione in giudizio come erede e la mancata contestazione della qualità di erede integrano accettazione tacita dell'eredità, non superabile con una successiva rinuncia. Ha respinto il secondo motivo, escludendo la violazione del principio di immutabilità del giudice nel rito del lavoro in appello. Ha ritenuto infondato il terzo motivo, affermando che il recesso del conduttore per gravi motivi richiede motivi sopravvenuti, oggettivi e imprevedibili, e che il giudice di merito aveva correttamente escluso la prova di una situazione tale da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto, valorizzando il numero degli addetti amministrativi, la superficie dei locali e la mancanza di prova decisiva. Ha dichiarato inammissibile il quarto motivo per difetto di autosufficienza e perché diretto a ottenere una rivalutazione del fatto; ha inoltre ribadito che la c.t.u. è mezzo istruttorio discrezionale del giudice di merito. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 27 l. n. 392/1978

  Il conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall'abitazione può recedere prima della scadenza solo per gravi motivi sopravvenuti, estranei alla sua volontà, imprevedibili e tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto; la comunicazione deve indicare i motivi, ma la prova delle ragioni specifiche e della loro idoneità compete al giudizio in caso di contestazione del locatore.

• art. 372 c.p.c.

  In cassazione non sono producibili documenti che si sarebbero potuti produrre nel giudizio di merito; il documento sulla rinuncia all'eredità era quindi inutilizzabile.

• art. 174 c.p.c.

  Nel processo del lavoro in appello non opera, nei medesimi termini, il principio di immutabilità del giudice invocato dalla ricorrente, essendo consentita la sostituzione del relatore prima dell'udienza di discussione.

• art. 336, primo comma, c.p.c.

  L'impugnazione della statuizione principale travolge automaticamente le statuizioni dipendenti, sicché non era necessario investire separatamente la parte della decisione consequenziale alla declaratoria sull'illegittimità del recesso.

• art. 460 c.c.

  Gli atti conservativi, di vigilanza e di ordinaria amministrazione del chiamato all'eredità non comportano, di regola, accettazione tacita dell'eredità.

• art. 521 c.c.

  chi rinunzia all'eredità è considerato come se non vi fosse mai stato chiamato

  La rinuncia impedisce retroattivamente l'assunzione della qualità di erede, ma nel caso concreto non poteva incidere su un'accettazione tacita già perfezionata per il comportamento processuale tenuto.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  Il ricorso deve indicare specificamente e localizzare nel fascicolo i documenti e gli atti su cui si fonda; la mancata trascrizione/localizzazione comporta inammissibilità.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Non è consentito sotto la veste della violazione di legge censurare la sola ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di merito.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio deducibile è l'omesso esame di un fatto storico decisivo e controverso, non la mera richiesta di una diversa lettura delle prove.

• art. 2697 c.c.

  L'onere di provare i gravi motivi che legittimano il recesso grava sul conduttore che lo invoca.

• art. 111 Cost.

  La necessità di una tempestiva definizione della posizione processuale dei chiamati all'eredità è giustificata dalle esigenze di ragionevole durata del processo e di tutela del diritto di difesa.

• d.lgs. 9 aprile 2008, n. 81

  La corte territoriale ha escluso la prova della violazione degli standard di sicurezza e della superficie minima per lavoratore, escludendo che tale profilo potesse giustificare il recesso.

Massime di principio

• Nel recesso del conduttore da locazione non abitativa per gravi motivi, la comunicazione deve contenere la specificazione dei motivi che sorreggono il recesso; le ulteriori ragioni di fatto o di diritto non indicate nella dichiarazione non possono essere introdotte successivamente per legittimarlo.
• I gravi motivi ex art. 27 l. n. 392/1978 devono consistere in fatti sopravvenuti, oggettivi e imprevedibili, estranei alla volontà del conduttore, idonei a rendere oggettivamente e concretamente oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locativo.
• La verifica della sussistenza dei gravi motivi richiede un apprezzamento concreto comparativo tra caratteristiche del locale locato, del diverso locale eventualmente utilizzato e sopravvenute esigenze aziendali; non bastano, di per sé, l'aumento del fatturato o del personale se non dimostrano l'effettiva inadeguatezza dei locali originari.
• In cassazione non possono essere introdotti documenti producibili nei precedenti gradi di giudizio, né è consentito sollecitare una nuova valutazione del fatto e delle prove sotto la veste del vizio di violazione di legge o di omesso esame.
• La costituzione in giudizio come erede, con mancata contestazione della qualità ereditaria, può integrare accettazione tacita dell'eredità; una successiva rinuncia non elimina gli effetti dell'accettazione già perfezionata.
• La consulenza tecnica d'ufficio è mezzo istruttorio rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito, la cui mancata ammissione non è censurabile in cassazione se la motivazione sulla sua superfluità è congrua.

Come è indicizzato