Sentenza n. 6506/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

I proprietari contestavano la sentenza del TAR Veneto che aveva respinto l’impugnazione della nota comunale recante la valutazione del valore venale delle opere edilizie. Con il primo motivo d’appello deducevano error in iudicando, illogicità della motivazione, travisamento degli atti e violazione dell’art. 38 d.P.R. 380/2001, sostenendo che non vi fosse stato alcun incremento di valore e che la stima avrebbe dovuto confrontare quanto originariamente assentito con quanto realizzato mediante la variante. Con il secondo motivo lamentavano carenza di istruttoria e travisamento, sostenendo che l’Agenzia avrebbe dovuto dedurre il costo di costruzione della parte conforme e avrebbe applicato erroneamente il metodo comparativo, anche considerando immobili non realmente similari per ubicazione. Con il terzo motivo deducevano erroneità dei presupposti e travisamento, sostenendo che le stanze aggiunte non potessero essere valorizzate come un’autonoma unità immobiliare, ma dovessero essere stimate come ampliamento di un fabbricato esistente. In subordine chiedevano verificazione o consulenza tecnica d’ufficio e la rideterminazione dei valori.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. Ha escluso la necessità di ulteriori incombenti istruttori, ritenendo la causa matura per la decisione. Il primo motivo è stato ritenuto infondato perché la diversa dislocazione delle opere rispetto a quella assentita non costituisce una mera traslazione o rendita volumetrica, ma integra abusività, sicché devono essere considerate anche le volumetrie traslate. Il secondo motivo è stato respinto perché la deduzione relativa allo scomputo dei costi non individuava in modo adeguatamente specifico quale costo dovesse essere detratto, mentre la stima doveva riferirsi al complesso delle opere abusive, non frazionabili. Quanto alla scelta dei comparabili e al metodo estimativo, il giudice ha ritenuto adeguatamente esplicitati i criteri seguiti dall’amministrazione. Anche il terzo motivo è stato respinto: la valutazione era stata preceduta da sopralluogo, acquisizione dei dati urbanistici, indagini di mercato e analisi di cinque compravendite di abitazioni similari nel Comune, con applicazione del Market Comparison Approach e individuazione di un valore medio di 1.050 euro al metro quadrato. Tali elementi sono stati ritenuti plurimi, convergenti e idonei a sostenere la determinazione tecnica dell’Ufficio. Le spese del grado sono state compensate per la particolarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 38 d.P.R. 380/2001

  La fiscalizzazione dell’abuso richiede la determinazione dell’aumento del valore venale derivante dalle opere abusive; nella relativa valutazione devono essere considerate come abusive anche opere aventi ubicazione diversa da quella assentita, non trattandosi di mera rendita o traslazione volumetrica legittima.

• art. 87, comma 4-bis, c.p.a.

  Richiamato in relazione alla trattazione dell’appello in udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato.

• art. 73 c.p.a.

  Richiamato in relazione al deposito della memoria di parte appellante.

• art. 17, comma 6, d.l. 9 giugno 2021, n. 80, convertito dalla l. 6 agosto 2021, n. 113

  Richiamato per la celebrazione da remoto della camera di consiglio.

Massime di principio

• Ai fini della determinazione dell’aumento del valore venale previsto dall’art. 38 d.P.R. 380/2001, le opere realizzate in una collocazione diversa da quella assentita sono abusive anche quando la volumetria o la superficie complessivamente realizzata siano già comprese nel titolo edilizio annullato; la diversa ubicazione non può essere trattata come una mera traslazione volumetrica priva di rilevanza.
• La stima del valore venale delle opere abusive costituisce esercizio di discrezionalità tecnica e il suo sindacato giurisdizionale è limitato alla verifica della logicità, ragionevolezza e congruità dell’istruttoria, senza sostituire la valutazione tecnica dell’amministrazione con una diversa stima giudiziale.
• Una contestazione relativa alla deduzione di costi dalla stima del valore venale è inidonea a mettere in discussione la determinazione amministrativa se non individua in modo specifico quale costo dovrebbe essere scomputato e per quale ragione, soprattutto quando le opere abusive devono essere valutate unitariamente nel complesso costruttivo.
• Una stima fondata su sopralluogo, accertamento delle caratteristiche dell’immobile, acquisizione dei dati urbanistici, indagini di mercato e confronto con plurimi atti di compravendita di immobili similari presenta un’istruttoria adeguata e può legittimamente fondare la determinazione del valore venale mediante il metodo comparativo.

Come è indicizzato